上海租赁住房市场监管升级！十部门联合发文严厉打击市场乱象

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针对租赁住房市场存在的不合规现象，上海多部门监管力度再升级。2 月 4 日，解放日报 · 上观新闻记者从上海市房管局获悉，上海市住建委、市房管局、市发改委等十部门于近日联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。
值得关注的是，《意见》加强了对住房租赁交易资金的监管，在住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构与房地产经纪机构的合作，都提出了明确要求，坚决遏制 " 高进低出 " 和 " 长收短付 " 行为。
经营机构需开立资金监管账户
《意见》强调，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。住房租赁经营机构在上海市设立子公司的，母子公司均应单独开立监管账户。住房租赁经营机构与法人单位签订租赁合同，合同中有明确约定的，租金和押金可不纳入资金监管。
上海将探索建立住房租赁机构资金风险预警机制。《意见》明确，住房租赁经营机构与承办银行签订账户监管协议，应当明确监管内容、方式、流程，以及双方的责任和义务。住房租赁经营机构应将监管账户信息，在其经营场所、信息发布渠道和租赁合同中明示。
资金收付要求进一步严格。承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接，共享网签备案的合同信息。
严控租金贷款业务。未开展个人 " 租金贷 " 业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照有关规定已开展个人 " 租金贷 " 业务的住房租赁经营机构，应于 2021 年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保 2022 年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例 15% 以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人 " 租金贷 " 业务。对于新发生的个人 " 租金贷 " 业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
建立完善市场乱象发现机制
针对近年来租房市场的种种不合规行为，上海将进一步严厉打击市场乱象。
《意见》指出，建立完善市场乱象发现机制。依托 "12345" 热线，及时受理住房租赁各类投诉举报。发挥市房地产经纪行业协会、消费者权益保护委员会的作用，积极受理住房租赁投诉。发挥属地街镇和社区网格的作用，落实网格监督员、社区综合协管员和物业服务企业的日常巡查要求，及时发现并上报涉及住房租赁经营机构、房地产经纪机构、网络信息平台的违规行为。房屋管理、公安人口管理部门要加强信息共享和业务衔接，以租房居住的实有人口信息为抓手，建立 " 人房共管 " 长效机制，切实掌握各类市场主体的房源出租情况。
建立完善行业纠纷调处机制。住房租赁经营机构、房地产经纪机构和网络信息平台应当建立住房租赁投诉处理机制，在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉渠道信息，担起矛盾纠纷化解的首要主体责任。市房地产经纪行业协会要联合消费者权益保护委员会，组织发动社会力量，建立住房租赁纠纷调处专业性平台，督促机构妥善处理与住房租赁消费者之间的矛盾纠纷，引导消费者依法维权。
建立完善投诉举报处置机制。针对住房租赁投诉举报的不同情形，按照 " 法定、商定、指定 " 原则，分别派单至市区相应管理部门或房屋所在地的街镇处置。有关部门、单位或街镇受理投诉举报时，发现涉嫌违反其他部门管理规定的情形，应当及时制作线索信息移送相应管理部门。发生管辖争议的，涉及同一区域不同职能部门，由区信访办指定管辖；涉及不同区域同一职能部门，由市级行政主管部门指定管辖。
建立完善属地矛盾化解机制。相关部门和各区政府要指导属地街镇，整合发挥人民调解、行政调解、司法调解和行业调解的作用，构建住房租赁矛盾化解的多元共治格局。住房租赁经营机构不当经营引发社会风险的，机构注册所在区要会同公安等相关部门，加强对涉事机构及主要人员的监管，督促涉事机构履行主体责任。涉事机构收储房源所在街镇要积极采取措施，保障承租人的合法居住权益，维护收储房源出租人的正当权益，引导租赁当事人理性协商、依法维权，维护社会稳定。
建立完善行政执法联动机制。各区集中组织力量，通过联合执法与专业执法相结合，查处曝光一批侵害租房群众利益的典型案件。涉及违反国家和上海市有关住房租赁、房地产经纪管理法规、规章的，由城管执法部门依法查处；涉及违规发放个人 " 租金贷 "、违规建立资金池等影响金融秩序的，由金融监管部门依法查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施广告违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理、人口管理规定以及涉嫌合同诈骗等犯罪的，由公安机关依法查处。
建立完善行业信用监管机制。市房屋管理部门要会同市发展改革部门，制订本市住房租赁市场主体信用评价管理办法，委托市房地产经纪行业协会具体实施。对住房租赁市场主体及从业人员的信用管理，实行计分评价制度，根据其信用分数评定信用等级，对信用不良的市场主体及从业人员，房屋管理部门可采取约谈告诫、依法暂停房源核验、暂停网签备案、发布风险提示等措施，责令其限期整改。情节严重、拒不整改的，取消房源核验、网签备案等相应资格。
加强住房租赁交易服务管理
《意见》表示，将进一步规范租赁服务收费。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时，除冲抵合同明确约定的费用外，剩余租金、押金等应当在 30 日内退还承租人。
同时，规范租金支付周期。住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
规范机构业务合作。住房租赁经营机构委托房地产经纪机构收储房源、介绍客户的，应当签订书面协议，约定服务内容、收费方式。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当通过各自的线上、线下经营场所等渠道，公开合作机构名单。房地产经纪机构与住房租赁经营机构合作的，应当通过市住房租赁公共服务平台查验租赁机构的经营资格，并在提供居间服务时，提示租赁机构按规定分别为出租人、承租人办理合同网签备案。住房租赁经营机构不得通过私下向个人付费的方式，利用房地产经纪机构及从业人员收储房源、获取客户。
加强发布房源信息真实性
《意见》还在住房租赁市场主体管理、房源信息发布管理、住房租赁合同网签备案管理、租赁房屋安全管理、住房租赁公共服务平台建设、住房租赁管理制度保障等做出规定。
按照 " 主体合规、房源真实、交易透明 " 的目标，《意见》要求住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续，从业人员实名挂牌服务，接受社会监督；推行房源核验码制度，夯实企业、网络信息平台的信息发布主体责任，明确未取得房源核验码不得发布房源信息；优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面。
《意见》明确要加快推动住房租赁平台政务服务升级，构建完善上海 " 一网受理、协同办理 " 的住房租赁线上服务体系；不断强化住房租赁平台数据赋能和实战应用，构建完善上海住房租赁市场监测监管应用场景。同时，按照 " 能公开、尽公开 " 的原则，进一步发挥好住房租赁平台的公示作用，努力营造透明、规范的市场环境。
《意见》明确依托上海促进房地产市场健康发展联席会议，建立市级相关部门协同联动工作机制，形成各司其职，密切配合，齐抓共管的管理格局；同时，落实属地责任，建立区级住房租赁工作协调机制，将住房租赁管理纳入社会综合治理和社区网格化管理。


















栏目主编：张奕 本文作者：戚颖璞 题图来源：殷立勤摄 资料图 图片编辑：项建英