央行收紧房贷，买房越来越难了？

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文 | 谢九
2020 年最后一天，央行和银保监会发布文件，对银行发放房地产贷款做出新的要求。对于计划买房的人，以后申请房贷的难度将会有所增加。
这份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中资银行的房地产贷款划出了两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。前者主要是针对房地产企业，限制银行资金过度流向开发商，而后者和购房者个人息息相关，从村镇银行到大型银行，个人住房贷款的占比上限从 7.5% 到 32.5% 不等。


图｜视觉中国
对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢？最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。
如果严格按照新的红线要求，个人房贷会受到多大冲击呢？央行按照银行规模大小设置了不同的红线要求，以去年上半年的数据来看，在大型银行中，建行和邮储银行的个人房贷占比超过了 32.5% 的红线要求，按照新规，这两家银行的个人房贷需要在过渡期之内慢慢调整到红线之内，这也就意味着，这两家银行的个人房贷业务可能会有所收紧。


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其余几家大型银行，工商银行、农业银行和中国银行均满足了新的监管要求，个人房贷占比低于红线 2 个百分点左右，虽然尚未触线，但是继续扩大房贷规模的空间也不宽裕。从中型银行来看，招商银行、兴业银行都超过了红线，这两家银行的个人房贷也需要调整到红线之下，浦发银行和中信银行距离红线不到 1 个百分点。
从上述这些大中型银行的房贷业务来看，虽然真正超过红线的只有 4 家，但是接近红线的银行数量并不少，这也就意味着，如果要满足监管新规，很多大中型银行都必须对个人房贷规模有所控制，对购房者来说，这就意味着将来申请房贷的难度将会有所上升。
更深层次的影响还在于，房贷利率也有可能会出现一定程度的上涨。因为资金价格由供需关系来决定，如果房贷规模收紧，有限的房贷资源，只能优先满足出价更高的购房者。另外，随着中国经济渡过了疫情的冲击，2021 年的经济将会企稳反弹，货币水龙头也会有所收紧，随着资金供给收缩，资金价格将不再继续下行，甚至不排除有上涨的可能。从 LPR（贷款市场报价利率）的走势来看，从去年 5 月份以来，LPR 利率已经终止了连续下降的势头，8 个月保持利率不变。


《安家》剧照
去年年初，由于市场上资金面充足，房贷利率也保持下降趋势，但是从去年下半年以来，随着市场资金面收紧，LPR 利率终止了连续下降的趋势，房贷利率也开始上涨，国内很多地方的首套房利率都出现了小幅反弹。进入 2021 年之后，市场的整体资金面比去年会更加收紧，加之银行的个人房贷规模受到控制，个人房贷利率还有可能小幅反弹。对购房者来说，如果今年申请房贷，一方面银行的额度可能会相对收紧，同时房贷利率还有可能上升，购房难度将会加大。
央行和银保监会设置房贷红线，还有可能对房价走势带来冲击，增加房价的下行压力。国内房价的走势和银行住房贷款有非常密切的联系，房价上涨很大程度上依靠房贷增速来支撑。
从过去 10 年的房价走势来看，房价大涨的周期之内，基本上都伴随着房贷大增，反之，房价低迷的时候，房贷增速也会明显放缓。2009 年国内房价大涨，当年的个人房贷增速高达 40%，2012 年楼市低迷，当年个人房贷增速仅为 12%。经过了几年低潮之后，房价在 2016 年再度大涨，当年个人房贷增速高达 36.7%。随着 " 房住不炒 " 政策正式出台，国内房价涨幅趋缓，最近几年的房贷增速再度回落，2019 年的个人房贷同比增长 16.7%，如果按照新的红线要求，个人房贷增速还将继续放缓，房价将失去重要支撑。
央行此次对银行的房地产贷款设置红线，本意并不是为了打压房价，主要是为了预防房地产市场的风险冲击金融市场，提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内，避免银行贷款过度集中在房地产市场，万一将来房价大幅下跌，可以尽量减轻银行遭受的损失，避免爆发大规模的金融风险，对中国经济带来系统性风险。
去年 12 月，银保监会主席郭树清发表《完善现代金融监管体系》，文中有一段专门论述房地产泡沫和金融危机的关系，郭树清认为，" 上世纪以来，世界上 130 多次金融危机中，100 多次与房地产有关。2008 年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年 GDP 的 32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的 39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’ "。


图 | 视觉中国
对于中国经济而言，在房地产市场高速发展了 30 多年之后，现在也到了必须提前预防风险的时刻，监管层此时设置房贷红线，就是为了在房地产和中国金融乃至中国经济之间筑起一道防火墙。
不过，更现实的考验在于，央行为了避免房价下跌给银行带来风险，设置了重重红线，但是控制银行房贷增长，反过来又有可能增加房价下跌的压力，使房价下跌具备自我实现的可能。又要预防风险，又不能急踩刹车，国内的房地产调控始终是刀尖上的舞蹈。对于买房者而言，买房的难度越来越大，同时还要担心未来房价下跌，也更是左右为难。