深圳楼市上演金融游戏：合伙炒楼，代持囤房与经营贷入市

894

4 月 22 日下午，人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局五部门通报房抵贷买房调查情况。相关负责人表示，全款买房再抵押贷款规模很小，未来将防止信贷资金违规流入房地产。
引发各界关注背后，深圳楼市正上演着一出利用金融杠杆买房的资金游戏。
新冠肺炎疫情影响下，一系列小微企业纾困措施相继出台，大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目。
与此同时，为降低中小企业融资成本，政府对从 2020 年 2 月 1 日至 2020 年 4 月 30 日获得的新增贷款，予以贴息支持，这为部分购房者加杠杆买房创造了资金条件，市场乱象由此滋生。


随着监管部门介入，相关利益链条的从业人员开始有所收敛。
" 从昨天到今天，很多人的心情就像过山车一般。目前来看，名下有正常经营公司还是可以办理经营贷，但审批时间应该要多一个星期，如果想通过买空壳公司获得经营贷，目前暂时不好操作。"4 月 22 日，一家深圳金额贷款公司的业务员吴林（化名）向时代记者表示。
事实上，面对深圳不断上涨的房价，不少人都已持奔跑之姿，蛰伏已久的投资客表现最为活跃，一系列炒房游戏开始轮番上演。
除通过贴息经营贷款获取买房资金外，还有不少人通过全资垫款的方式，将二套房首付从五成降至三成。即使是没有购房资格和资金不充裕的购房者，也能通过合伙的方式在深圳购房。
贷款乱象滋生
" 在深圳买房就是玩金融游戏。" 从事金融贷款工作三年的吴林已经为超过 100 个客户办理过企业信用贷、按揭房抵押贷等业务。
他告诉时代周报记者，虽然房地产相关的贷款政策并未有所松动，但疫情带来了新的机会，不少金融机构发布了相关优惠政策，并降低利率来扶持小微企业的生产经营，部分抵押贷或经营贷以这样的名义流入到楼市。
" 只要手上拥有一套深圳房子，名下有公司，便可通过抵押贷获得一笔低息资金，然后用这笔资金去购买第二套房产，之前不少人都是这样操作的。" 吴林表示，在监管严格之前，即使没有实际经营的公司也能申请，可以直接购买符合要求的公司，5000 元左右就能买到注册满一年时间的公司。


对于能否申请到政府贴息，吴林透露，申请贴息的经营贷，需要很好资质的公司才可以，空壳公司审批不下来，而且要求必须是 4 月 30 日之前完成放款的才行，目前时间比较紧张了。
他强调，" 即使没有贴息，也是能申请到 3.6-4 厘的月息 , 远低首套房与二套房贷利率。"
在部分房抵经营贷违规流入楼市时，消费贷也再度浮出水面。
吴林向记者表示，着急用钱的话，个人消费贷还是可以正常申请。不需要名下公司，有房抵押就可以，但利息会高一点，大概月息 5-6 厘，具体情况要看个人资质。
审核加严
监管部门的严查，让吴林所在公司变得谨慎。
" 现在购买空壳公司，去银行通过贷款审批的几率几乎为 0。深圳没有哪家银行敢顶风作案，建议等银行具体的监管制度细则出了之后，再去申请经营贷。" 吴林向记者表示，虽然目前监管变得严格，但如果本身有正常经营的公司，申请经营贷还是没问题的，就是时间长一个礼拜。
关于经营贷资金流向问题，吴林再三向时代周报记者保证很难被追查到。" 银行审批下来放款后，要进行一定的操作来规避风险，如何操作现在还不能透露，但是很难查到流向楼市，所以现在银行只能从管控审批考核的资格入手。"
4 月 22 日，时代周报记者以客户名义向招商银行的贷款业务经理咨询，希望可以申请相关经营贷。
相关工作人员表示，目前经营贷的业务并没有停止，但审查得比较严格。过户到名下的公司必须满 3 个月，且有正常经营项目才能申请。而对于银行是否开始对贷款者抽贷一事，该工作人员表示目前并不清楚，详细政策还在讨论。


4 月 22 日，上海申宜禾律师事务所合伙人王龙国告诉时代周报记者，利用经营贷去购房是一种欺骗行为，轻则承担民事责任，重则构成骗取贷款罪。
他进一步解释称，若将来不能按期还款，必然属于给银行造成重大损失的情况。即使能以按期还款也可能属于有其他严重情节的行为，则都可以构成骗取贷款罪。骗取贷款罪的法定刑为：处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
" 曲线 " 购房
" 目前来看，经营贷审核变严只能短时间对全款垫资做抵押的买房方式有点影响，但楼市依然有其他投资的手段。" 4 月 22 日，一位长期与投资客、购房者和中介人员打交道的业内人士向时代周报记者表示。
事实上，除了房抵经营贷，在深圳楼市还有更多 " 曲线 " 购房捷径。
严格的限购政策下，不少投资客通过代持的方式来 " 囤房 "。
" 通常我会选择跟有购房资格的人签署代持协议，让其代为持有房产。便宜的房子，代持费几万块钱，若是抽中新房，代持费更高，基本上在 20 万左右。"4 月 21 日，一位深圳投资客向时代周报记者透露。
当有名额，而首付金额不足时，全资垫款就成为部分购房者常用的金融手段。
上述业内人士告诉时代周报记者，当购房者需要在深圳购买二套房时，按限购要求需要首付 5 或 7 成。如果购房者首付资金不足，这时需要找金服公司来帮忙出房屋总价剩下的资金，以全款的方式把房子买下来。过完户后把房子拿去抵押，贷款出来后马上归还金服公司的垫资。
上述人士称，但这对于购房者也是有条件的，首先必须要有房子总价 3 成的首付资金，及相关手续费。其次后期抵押时对购房者的征信、流水、和有无公司等也都有相应要求。
值得注意的是，即使是没有深户，资金也不充裕，不少人也能通过合伙买房的方式参与到房产投资中。


2018 年初，周芳（化名）以十五万的本金和其他四个人共同购买了一套位于深圳福田区的 80 多平米住宅，在还贷三个月的时候，成交价上涨 50 多万。
在此之后，尝到了甜头的周莉不断参与合伙买房行动。如今，她在深圳共有 4 套合伙房。
她告诉时代周报记者，合伙买房既能绕过 " 限购限贷 " 政策的各种限制，又没有自己买房那么辛苦，还能享受到房价上涨带来的收益，可谓一举多得。
周芳指出，合伙买房如同经营一家小型股份制上市公司，大家会先确认代持人征信资质是否安全，然后筛选股东，根据总共合伙资金确认预算并寻找房源，收益分配、月供分摊风险、后期怎样赎回或者卖出等方面都会在签约之前就约定好。
4 月 21 日，一位从事相关业务的工作人员告诉时代周报记者，收益率没有固定的，但涨幅是按本金三倍去计算的。如果你是 100 万出资，差不多就是 300 万左右的份额，涨 10% 就是 30 万，相当于本金的涨幅是 30%。
4 月 22 日，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，无论是合伙买房还是代持，都存在一定风险。
" 合伙买房的时候，购房人之间一般是要承担连带责任的，而且如果选择了银行按揭贷款的方式，往往都是还款人。对外的时候，一般都是连带责任。如果另一个人有外债，被法院执行，名下的财产会受到影响，可能会导致其份额被查封或者被拍卖。" 王玉臣说。
王玉臣表示，当房价上涨，名义人可能会通过诉讼等方式实现对房屋的实际占有，如果打官司，实际出资人不具备购房资格，法院宣判时一般是不会判房子归实际购房人。与此同时，如果名义人出现外债，被法院执行，法院可以直接执行其名下房产，借名买房不能对抗法院执行。