“爆仓”竟传染到租房客!解剖长租公寓的金融魔术

自由丶感觉

杭州鼎家的租客们可能不会预料到，" 爆仓 " 这个常见于金融市场的词汇，竟然会和自己扯上了关系。
8 月 20 日，杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司 ( 下称 " 鼎家 " ) 突然宣布，因经营不善出现资金链断裂，公司目前已进入破产清算程序。据媒体报道，鼎家无力向房东支付租金，也无法向租客退还租金，数千房东租户因此陷入困境。办理租金贷分期支付租金的租户拿不到先行支付的押金，却仍要每月按时向第三方金融平台还钱，而房东也因未收到鼎家应付的后续租金，一些房东已准备收房赶人。
随着事件发酵，有关部门也注意到当前长租公寓中介业务实践中隐藏的金融风险。8 月 27 日，深圳互金协会提示长租公寓 " 租金贷 " 风险，认定其形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。昨日，西安有关部门发布了进一步规范住房租赁市场的通知，规定住房租赁合同不得涉及租金贷。
长租公寓中介平台为何乐于拥抱 " 租金贷 "，令人眼花缭乱的金融魔术对于平台方来说有着怎样的诱惑，又可能将它们推向何种莫测的深渊？
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什么是租金贷？深圳互金协会作出了详细的定义：租客向第三方金融机构或 P2P 网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给服务商，服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用，表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。
事实上，在长租公寓因为租金上涨而被推上风口浪尖之前，这正是以自如为代表的长租公寓中介平台颇为自得的宣传重点。在这些平台的叙述中，租金贷帮助一大批没有能力一次性支付一年租金的租房客能够以按月分期付款的形式享受到具有规范管理、有保障的长租服务，解决了租客的一大痛点。
即使在现在，租金贷仍是此类平台一线人员乐于推销的服务。
当笔者以租客身份在自如平台预约线下看房时，自如业务员热情地推荐：" 月租 3000 元一间房，线上预约火速看房，现场满意即可手机操作签约。还能月付，每月仅产生 6.27% 的分期手续费，享受服务费 7 折的优惠。"
乍一听，确实非常令人心动。" 这就类似信用卡消费，之后每个月按时还款就行，每月的手续费和打折的服务费相抵，多出的那一部分也就 100 多元。" 在确定签约进入支付页面时，名为 " 自如客专享分期 " 的产品显示在支付页面的首个选项，下有一排小字提示其为 " 低首付消费贷款 "。
不过，作为轻资产的服务公司，为租客提供融资服务的显然不是平台方。在前述自如业务员推荐的贷款服务合同中，贷款人与自如无关，而是一家公司地址在北京的信托公司。
当租客选择租金贷作为支付方式之后，租客就背上了相当于一整年租金的债务，而这笔现金则从放款机构处转到了平台账上。在平台获得了这笔资金后，金融魔术最精彩的部分才真正开始。
难以抗拒的杠杆诱惑
尽管平台要求租客一次性支付全年租金，无论是现款还是借贷，但它却不需要以同样的条件获得房源。一进一出间的账期差，为平台创造出了十分可观的沉淀资金池。
自如内部人士透露：" 在房源端，我们会综合房子的各项情况确定签约时间，一般与房东签订 3 年至 5 年不等的协议，少数长达 8 年，以锁定房源。一般情况下，双方约定自如按季支付房款。"
以租金每月 3000 元计算为例，按照自如一般与房东签约 5 年计算，其按季支付给房东 9000 元，但此时自如已经锁定了该房屋未来 5 年的出租权利，价值 18 万元，相当于使用了 20 倍杠杆。
左手是一次性支付全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房东，这样的商业惯例意味着每一笔交易都能为长租平台赢得一笔期限 3 个月的 9000 元免息资金。根据自如自述，其在 2017 年底已累计服务 120 万租客。
108 亿元免息资金，即使期限只有一个季度，在当前 " 紧信用 " 的流动性背景下，对于任何一家企业来说无疑都是一笔令人疯狂的财富。
甚至，长租平台对此还不满意。
在租客端，单一放款机构资金实力有限。不少平台将目光投向 ABS 等金融工具。今年初，自如就主导将对租客债权作为底层资产，发行资产支持证券，并在金融机构中获得积极认购。
今年，自如通过 ABS 产品已经实现募资逾 13 亿元。今年 3 月 21 日，自如成功完成储架 ABS 首期产品 " 自如 2 号 1 期 " 的设立，发行额度 20 亿元，目前该产品已发行了 3 期。
自如的多只 ABS 的底层资产均为房租分期小额贷款债权。这意味着，每增加一个月付租户，自如就能获得一次性的贷款。自如租户背负的债务让其按月偿还贷款，不同租户的回款源源不断地归集，形成了底层资产。因此，只要月付租户的规模在增长，ABS 的发行规模也就可以扩张，充当自如的现金奶牛。
在房源端，自如则积极地向房东推销另一种金融工具。当笔者以房东身份向自如咨询时，对方表示：" 房东可以一次性获取一整年的租金，不过前提是和第三方银行签订一个名为‘年付贷’的协议。" 据介绍，这份协议的本质是由银行先向房东提供每年 11 个月的租金，自如随后再每月向银行还款。如此，不愿意接受季付的房东也被纳入了长租平台的金融生态圈。
整个金融魔术中最令人咋舌的奇妙之处在于，在一连串交易中，房东提供了最重要的资产，租客拿出了最宝贵的信用，放款方提供了海量的真金白银，最得利的却是两手空空的长租平台。
危险的魔术与失手的魔术师
然而，看似周密的金融魔术，很快就迎来了穿帮时刻。魔术的穿帮，往往不在于魔术原理存在漏洞，而在于魔术师的手法是否娴熟。
如前文所述，长租平台可以轻易地获得大额免息短期沉淀资金，但如何用好这笔快速滚动的短期资金，则是一门危险的艺术。
以长租平台龙头自如为例，其自述于 2017 年底管理房源 50 万间，截至 2018 年上半年，管理房源已超过 70 万间，并计划在今年突破 100 万间。今年 1 月，华平投资、红杉资本中国基金、腾讯等对自如注入共计 40 亿元 A 轮融资。
依据其官网公布的租房信息，自如目前提供的房源租金中位数约为 2000 元 / 月一间。假设自如向所有房东按季度付款，完成今年约 50 万间的新增签约规模，大约需要动用启动资金 30 亿元。而若将其公诸于众的 40 亿元融资全部投入，2018 年全年可新增约 66 万间房。
但签下房源只是第一步，在下一个季度向房东付款前，长租平台必须获得与启动资金规模相仿的租金回款，才能保持住现金流不致断裂。一旦新增房源无法顺利出租，平台的生死存亡就将遭到拷问。
长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。
鼎家董事长日前在接受媒体采访就表示，复盘爆仓始末的细节可知，在有了大量沉淀资金之后，公司在收房源上过于激进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。
水能载舟，亦能覆舟。这对于运用金融工具做大杠杆的长租公寓而言，更是如此。无论是通过租金贷获取资金，还是借 ABS 补血，一旦实际销售的回血通道不畅，所有参与方都会成为牺牲品，包括这些放贷的金融机构。" 一旦发生爆仓，以房租收入为底层资产的 ABS 也会遭殃，投资者可能会血本无归。" 一位长租公寓业内人士表示。
一位券商 ABS 承做人士表示：" 杭州鼎家的风险是前车之鉴，长租公寓平台本身就是轻资产公司，主要提供持续的运营维护等服务。上接房东下连租户，也就是‘二房东’的角色。平台运营一旦出现问题，无法向房东及时付款，房东就会直接与租客发生纠纷，以租金收入为底层资产的风险就会暴露，继而牵连到 ABS 的持有人。" 他说。
深圳互金协会 27 日发文称，长租公寓如果出现诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，已涉嫌非法侵占他人财物。
来源：上海证券报