【房媒汇】武汉“满城挖”掘进10年：造就一个正以房产切分阶层的 ...

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【房媒汇】ZAKER 湖北选编：武汉 " 满城挖 " 推进 10 年，但凡不是特别挑剔之人，对这几年城市建设还是满意的。
改变的也很多，至少有一只悄无声息的手，正在干预整个城市人群和阶层的分布。
房子，作为城市家庭资产最核心的部分，正在成为各个层级判断的重要标准。
你买的不仅是房子，可能还是一个阶层。


01
要说阶层，先得搞清楚武汉有多少人。
截止 2017 年底，武汉常住人口 1089.29 万，比上年增加 12.67 万；户籍人口 853.65 万人，增加 19.8 万人。
在常住人口中，城镇人口 871.87 万人，比上年提高 0.27%。
这期间，户籍人口仍在不断增长，尤其是 2017 年的大爆发，在于对大学毕业生落户的大放松。
但一个值得警惕的现象是，从 2015 年开始，武汉常住人口增量在持续减少，3 年递减超过 14 万人。
上半年武汉 GDP 同比增长 8.2%，创近 3 年季度新高，为什么对常住人口吸引力下降？
深受码头文化浸润的武汉，之所以后劲十足，是因为还有很多外来力量的支撑。
但如今的房价态度，限购政策，显然对外来人口不太友好，超过 236 万人没在这里扎根，或者扎不了根。
这背后或许有很多因素，但这是阶层分化的一个开始。
02
一个重要因素，是限购模式给本地人和外地人带来的，本质上是两种不同的生活。
房子作为居住和投资双重属性，只有购买到两套以上才谈得上理财或者投资。
作为武汉人，单身可以买 1 套，结婚家庭可以买 2 套，一个三口之家可以有很多组合的模式。
而外地人，即使能提供 2 年以上个人所得税证明，最多也只能买一套。无法提供个税证明的，更多。
形势非常明显，武汉的房产增值对外地人来说没什么关系，这场资产增值的红利是留给武汉人的。
阶层就这样开始分化，武汉人越来越稳定，也越来越安逸，甚至一部分人失去了闯劲。
而外地人在武汉越来越挣扎。
当然，这里说的外地人都是普通阶层，真正的有钱人想去全世界任何一个地方都是自由的。
03
除了外地人，房产还在阶层化武汉本地人。
哪怕房价越来越贵，哪怕武汉的整体成交面积在萎缩，但是人均单套成交面积却在上升。
这背后什么意思，如今但凡能买房的，都是比较有钱的，房票只能用一次的前提下，买房的面积越来越大。
从买房的角度看，武汉人至少分成了三类：买不起房的，买得起刚需房的，买得起豪宅的。
这和去年以来楼市的现象完全一致，那些需要排队摇号的，很多不是刚需，而是改善型购房。
这就可以解释了，什么 2 万元以上的房子被哄抢，而郊区不少七八千的房子反而没有被热捧。
武汉楼市的底层逻辑开始消失了，金字塔从过去的正三角变成了如今的倒立。
造成这种情况当然有很多原因，但武汉人正被细分为几个明显的阶层，也是事实。
04
这是房产红线划分的最新标志么，其实并不是，因为武汉一直保持着这样的特性。
只有市中心密集成群的聚集着人，三环外的居住区全部保持点状分散的排布。
在上班族眼里，武汉市中心和郊区的概念，从未如此清晰。
但伴随城际高铁普及，城市圈的价值正被拉平，郊区的未来价值正在被稀释。
武汉大力发展光谷、沌口、临空港，本质是打造拉动周边发展的枢纽，缔造新的区域中心。
很显然，武汉也看到了自己的短板，希望通过这个举措夯实自己郊区的实力能级。
但不论如何，这些阶层也就这样区分开了。
本质上因为市中心产生效应，郊区点状被动式的居住，所以可以看到每天这样的人口流动。
所有人都在市中心工作，被阶层挤压在郊区的人，每天往返 2 小时在路途中。
05
马太效应这里也适用，最多人居住的地方，不是因为他舒适，不是因为环境优美，而是在于他可以产出更高的产值。
越多人聚集的地方，也是武汉经济价值产出越高的地方。汉口解放大道、建设大道，武昌武珞路、中南路，莫不如此。
换句话来说，越有钱人，在市中心居住，在市中心工作，一边每天节约 2 小时路程时间可以创造更多的价值，一边享受着房产增值带来的家庭资产提升。
双向能级的驱动，带动了城市贫富差距的落差越来越大。
据说，这也是城市发展的必然结果。
在市场经济相对比较完善的美国，越发达的城市，贫富差距也就越大，20% 的人创造 80% 的财富这个二八法则显得越发直接。
武汉会不会这样，不知道，只能说武汉应该算内地市场经济比较完善的城市之一吧。
06
在武汉市中心土地出让越来越少的当下，旧城改造成为唯一一种可以创造土地的一种方式。
而这种方式的结果就在于：让住在市中心的老土著，因为拆迁，变得更加富有。
而他们下一步的决策理所当然的：继续买房。
不论是有没有房产的，当你面对一笔数额不菲的拆迁款的时候，你的大概率选择应该就是买房了吧。
这也让武汉阶层划分的更加明显。如果唯一要说不好的，就是享受这个福利的人，现在依然越来越多。
当房产成为家庭资产的重要组成部分的时候，其他工资收入、投资计划变得越来越不重要。
如今的武汉呈现这样一股趋势，越有房子的越有钱，越有钱的就越买房。
这个趋势越来越明显，阶层划分也越来越直接，也逐渐成为武汉每个人撕不掉的标签。
房产阶级之说，由此而来。
结论
也有人会说如今的房价正在平稳，甚至开始下滑，这种阶层划分还存在变数。
但谁都知道房价下降，是在限价高压下的非市场选择，只是暂时的，不是大趋势。
今天以及未来，房子将持续分割这个城市里的每一个种群，和这个种群里的每一个人。
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