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李嘉诚家族重返香港地产市场有何玄机?

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发表于 2018-8-17 15:59:35 | 显示全部楼层 |阅读模式

李嘉诚家族在长期抛售国内地产之后,如今又开始在国内拿地了。8月9日,港铁公司在半年业绩公告中透露,中国香港岛南区黄竹坑地铁站第三期项目由长江实业集团旗下附属公司建锋投资有限公司竞得。这是李嘉诚家族自2016年以来首度回港拿地。

据业内人士反映,在此之前,其曾因“清仓式”抛售内地和香港地产,一度引起“中国地产不行了”的猜测和恐慌。而现如今一锤定音,那些对李嘉诚抛售国内资产的各种指责和猜疑,也随之拨云见日。

更让人惊讶的是,据北京市住建委官网显示,长实地产的誉天下(备案名丽来花园)地产项目于4月23日再次获批预售证。这是长实誉天下自2007年首次获批预售证以来获取到的第十一个预售证。此次获批预售许可证编号京房售证字(2017)36号,共获批15栋468套房源,准许销售面积66291.38平方米。

据公开资料显示,自2012年开始,李嘉诚就停止在内地拿地。2013年以26亿元卖出的广州西城都荟广场以90亿港元东方汇经中心OFC出售给交通银行,以30亿元售出的南京国际金融中心大厦。2014年以14.4亿元转手的上海盛邦国际大厦,以57.5亿元出售北京三里屯的地标建筑盈科中心。

最让人记忆犹新的是,2016年以200亿元卖掉长实地产在陆家嘴最后的自留商用物业——“世纪汇”综合体。2017年,在香港“7折甩楼”,并以402亿港元出售香港中环“标志性”中环中心75%股权。甚至还要将长江实业地产有限公司名字中的“地产”二字去除,改名为“长江实业集团有限公司”。这让外界误以为李嘉诚要放弃房地产业务。

那么,前些年李嘉诚为啥要大量抛售内地和香港的房产呢?首先,李嘉诚本人并不看好内地房产,他在内地的甩售主要是为了回笼资金,调整长实集团的业务结构。

在李嘉诚看来,他绝不赚内地房产投资的最后这部分的钱,而是只要赚到最丰厚那一块就足够了。李嘉诚认为内地的房地产泡沫较大,他选择了获利后落袋为安的策略。

再者,抛售内地风险资产,套出大量资金,帮助小儿子李泽楷在海外购买低风险资产。不完全统计,李嘉诚前后抛售的大陆资产折合人民币千亿元。转看李嘉诚让小儿子李泽楷在海外投资的资产,不难发现,大部分是稀缺的基建资源,不仅业绩稳定、回报有保障,而且风险极低,部分产业甚至还有国家背书,能够源源不断地产生安全持久的稳定收入,完全符合李嘉诚的家族利益。

最后,李嘉诚年逾90旬,他要考虑如何给其接班人——大儿子李泽矩留下一个各方面都优良的长实集团。那么,在他退休之前,就要对家族业务大刀阔斧的调整。

而且,以李嘉诚的名义抛售内地房产,虽然频遭各种质疑和指责之声,但是李泽矩的声誉就不会因抛售内地房产的事情受到任何影响。李嘉诚只是通过牺牲自己,要为儿子李泽矩留下美誉度极高的长实集团。

可能有人会问,既然李嘉诚要抛售内地和香港的房产,那他为何现在又要开始买地建房了呢?对此,我们认为这主要有二个原因;第一,不管是前期的“清仓”,还是今日的“回归”,其实,李嘉诚追求的是“哪里有回报,我就去哪里投资”的商业投资取向。

之前的大量抛售国内物业,就是部分国内物业投资风险大,收益率不高。以香港中环中心为例,商业用地最高使用年限是40年,即便在中环地区租金水平按照33.85亿港元/年的纯利,要赚足出售价402亿港元也需要近12年时间。

加上现在距拿地年限20年(中环中心1998落成),还要除去每年的各种管理成本,土地使用年限都快到了,这样的物业若再坚持持有下去已如同鸡肋。

第二,在经过长期房产抛售之后,李嘉诚家族在香港的土地储备已经不多了,所以适当的补库存还是很有必要的。李嘉诚家族在香港有土地55.56万平方米;在内地有1177.78万平方米。较2017年末,香港及内地土地储备分别减少0.18万平方米(2017年末55.74万平方米)、183.72万平方米(2017年末994.06万平方米)。

尽管李嘉诚对外声称长实集团要去房地产化,搞多元化发展。但是物业销售仍是该集团的核心业务。长实集团今年上半年,集团净利润247.5亿港元 同比增长69%。。

这其中出售投资物业收益117.59亿港元(占比47.5%),物业销售收益22.34亿港币(占比9%),物业出租收益38.8亿港币(占比16%),物业管理收益1.82亿港币(占比0.7%)。

在经历了多年的房产抛售之后,在香港的土地市场上又见到了李嘉诚家族买地的身影,这主要是李嘉诚在港的土地储备不多,同时,房产物业仍是长江实业,不可忽略的主打业务。之前,李嘉诚之所以要抛售内地资产,主要是回笼资金,调整业务结构,以及为顺利完成长实集团的权利移交做准备。李嘉诚为人一生,从不打没把握之仗。


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