“扶不起”的顺鑫农业地产子公司？房产项目在京、琼，五年却亏了 ...

落幕前告白

8 月 27 日，顺鑫农业领涨白酒板块，上午收盘之前便涨停，以 42.06 元 / 股的价格收盘，市值达到 239.99 亿元。
顺鑫农业股价大爆发，是由于 8 月 24 日发布的 2018 年半季度报。财报显示，2018 年上半年，顺鑫农业实现营业收入 72.33 亿，同比增长 10.45%；净利润为 4.81 亿元，同比增长 96.78%。
在这其中，白酒板块依然动力强劲，报告期内，实现营收 57.74 亿元，同比增长逾 62%，占总体营收近八成。
不过，从 2015 年就在准备剥离状态中的房地产业务，不出所料地继续拉低顺鑫农业的业绩，报告期内净利润亏损达 1.16 亿元。
" 扶不起 " 的房地产板块
事实上，顺鑫农业早在 2006 年就涉足了房地产开发领域，负责相关业务的正是北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司。
不过，顺鑫佳宇的业绩似乎算不上理想。
平安证券研报显示，2008 年 -2010 年，顺鑫佳宇还处于盈利状态，但自 2011 年开始，便出现亏损，2012 年亏损达到了 7950 万元。
2013 年 11 月 28 日，顺鑫农业公告称，上市公司以 773.45 万元的价格收购母公司顺鑫集团手中持有的顺鑫佳宇 4% 的股权。股权转让完毕后，顺鑫农业持有顺鑫佳宇 100% 股权，顺鑫佳宇成为顺鑫农业的全资子公司。
（2013 年年报）
据顺鑫农业 2013 年年报显示，报告期内，顺鑫佳宇净利润为 -9641.34 万元，亏损额度较 2012 年明显扩大。
2014 年，得益于房地产项目启动销售，顺鑫佳宇当年实现净利润 8219 万元。而这也是其并入上市公司以来，唯一一次实现盈利。
顺鑫农业在回复深交所的年报问询函中披露了顺鑫佳宇 2015 年 -2017 年的业绩情况，分别亏损 0.03 亿元、1.92 亿元、2.20 亿元。
由此，自顺鑫佳宇成为顺鑫农业全资子公司以来，截至 2018 年 6 月底的五年半以来，共计亏损达到 4.49 亿元。
除了连年亏损之外，顺鑫佳宇还给上市公司造成了极大的负债压力。
据申宏万源研报统计显示，2016 年，顺鑫佳宇便已出现资不抵债的情况，2017 年时，其负债总额更是高达 70.51 亿元。同期顺鑫农业的总负债为 112.85 亿元，顺鑫佳宇在其中占比超过 60%。
不过，这还未结束。申宏万源研报指出，截至 2017 年底，顺鑫佳宇总投资 105.56 亿，已完成投资额 72.76 亿，尚需投入 32.8 亿。其中，尚未完成投资的即北京牛栏山下坡屯项目，总投资 65.41 亿，已完成 35.87 亿。
此外，海南富海家园项目总投资 7.65 亿，已完成 5.53 亿，签约合同额 4.58 亿，销售情况良好。而包头顺鑫望潮苑项目则销售情况一般，顺鑫寰宇项目二期由于站前街写字楼单体面积太大，处理难度较大。
事实上，运营了不到两年，2015 年时，顺鑫农业就曾有意剥离房地产业务。
迟迟未能完成相关业务的剥离，除了顺鑫农业的国企背景之外，或许还因此前房地产行业经历的一波复苏。
据中国房地产报报道，顺鑫佳宇 2017 年开盘的顺鑫颐和天璟，在售均价达 42500 元 / 平方米，该项目近半年的销售总额可以达到 3.3 亿元。同时，海南项目二期 2017 年开盘以来，近一年的销售额约 2.97 亿元。收入颇为可观。
值得注意的是，2013 年 -2017 年间，顺鑫农业的利息支出总额高达 10.12 亿元，在归母净利润中占比达 57%。据证券市场周刊报道，虽然顺鑫农业未披露利息构成，但其利息支出大部分都来自于房地产业务。
于是，迟迟无法将房地产业务剥离出上市公司的直接结果便是，年年拖累顺鑫农业业绩。
白酒业务遭遇 " 陈酿门 "
房地产业务年年拖后腿，所幸牛栏山二锅头卖得出色。
截至 2018 年 6 月 30 日，顺鑫农业白酒业务实现销售 57.74 亿元，同比增幅为 62.29%，在营收中占比高达 79.83%.
值得一提的是，长期专注北京市场的顺鑫农业，在今年上半年，北京地区的营收较上年同期大幅下降 28%，实现 28.76 亿元；而外埠地区营收则有明显地增长，营收同比增长 71.31%，实现 43.46 亿元。
事实上，2014 年，顺鑫农业在北京地区的营收增长已出现下滑，2015 年、2015 年仅实现个位数增长，2017 年，北京地区的营收情况，再度出现下滑 5.83%。如今再度出现降幅明显增大，或许意味着其在大本营北京地区已遭遇天花板。
除此之外，顺鑫农业白酒版块的毛利率为 47.66%，同比下降 12 个百分点。值得注意的是，顺鑫农业主打产品牛栏山二锅头等，本来就是低端产品，毛利率再缩水，其未来的经营情况或将承压。
或许正是因为这样，牛栏山开启了全国化布局。不过正当其如火如荼地推进时，却遭遇了一场 " 陈酿门 "。
据华夏时报报道称，近期有消费者质疑，牛栏山酒厂的 " 牛栏山陈酿白酒 " 是固液法白酒冒充陈酿白酒。
据悉，" 陈酿 " 乃固态法白酒生产过程中的必要生产工艺，也即凡是采用固态法生产的白酒，都可说是 " 陈酿 "，并无特别之处。
牛栏山却将 " 陈酿 " 这一说法，放在核心产品的名称中，即 " 牛栏山陈酿白酒 "。据《广告法》等相关法律法规，将固液法白酒（含有大量食用酒精）标称为 " 陈酿 "，实则涉嫌虚假标识。
除了白酒业务，顺鑫农业的另一支柱业务猪肉产业，遭遇猪周期下行通道，生猪市场价格大幅下跌，公司猪肉产业同样出现下滑。2018 年半年报显示，顺鑫农业猪肉产业营业收入 12.96 亿元，同比减少 24.48%。