贝壳研究院：新房市场“银十”表现平稳

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近日，贝壳研究院发布 10 月房地产市场系列报告，报告指出，10 月全国二手市场整体平稳，重点 18 城二手住宅成交量环比增长 4% 左右。市场潜在需求环比增长，市场看房活跃度增加。
新房市场方面，全国 66 座大中城市 " 银十 " 表现平平，城市分化继续拉大，一线城市持续领跑全国。全国住宅用地成交面积恢复至去年同期水平，粤港澳大湾区继续保持高热度。
全国二手市场：总体平稳 城市间市场分化
10 月市场稳字当头。重点 18 城二手住宅成交量环比增长 4% 左右。近两月重点城市二手房市场步入需求释放疲软期，月均成交较此前 5 个月降 15%。
与去年同期相比，疫情延后需求释放，今年 10 月二手房成交水平处在 2017 年以来月度较高位上，同比大幅增加 46%。
城市间二手房市场有所分化。环渤海的大连、天津 10 月成交环比分别增长 34% 和 19%。珠三角的深圳、东莞市场低位修复。


重点 18 城链家二手房实时成交总量走势 数据来源：贝壳研究院
10 月二手房市场潜在需求环比增长，市场看房活跃度增加。10 月以来贝壳二手房景气指数持续走高，年底季节性反弹行情将开启。但当前市场成交节奏仍慢，业主降价促成交是主流，房价上涨动力不强，预计年底前重点城市二手房价格平稳收官。


重点 18 城二手房新增带看量走势 数据来源：贝壳研究院
全国新房市场：" 银十 " 表现平稳 一线城市持续领跑全国
贝壳研究院统计整理数据显示，2020 年 10 月 66 城新房市场合计成交套数单月同比增长 2.6%，环比下滑 13.7%，成交面积单月同比下滑 0.5%，环比下滑 12.9%。由于自 7 月以来，深圳、南京、杭州、成都等多城市出台调控升级政策，预防出现过热现象，10 月成交量环比明显下滑。1-10 月 66 城新房市场累计成交套数同比下滑 7.1%，成交面积累计同比下滑 7.1%，较 9 月累计降幅收窄不到 1.0 个百分点，市场恢复速度持续放缓。


2019 年至今 66 座大中城市合计月度成交套数与成交面积累计同比 （数据来源：WIND，10 月数据为全月预测值）
贝壳研究院统计整理数据显示，截止 2020 年 10 月一线城市新房市场成交量恢复逐渐放缓，其中成交套数累计同比下滑 2.8%、成交面积累计同比下滑 1.8%；二线城市成交套数累计同比下滑 8.4%、成交面积累计同比下滑 9.5%；三四线城市成交套数累计同比下滑 6.8%、成交面积累计同比下滑 4.4%。整体环比 9 月基本持平。一线城市新房市场 10 月持续领跑全国，二线以下城市累计成交量同比下滑幅度持续稳定，调控升级后，市场动力一般。


2019 年至今 66 座大中城市中各线级城市合计月度成交套数累计同比（%）数据来源：WIND，10 月全部数据为全月预测值
全国土地市场： 粤港澳大湾区保持高热度
贝壳研究院统计整理数据显示，2020 年 10 月（截至 10 月 27 日），全国 351 城整体住宅用地累计成交金额达 4.6 万亿元，累计同比增长 12.9%。全国 351 城整体住宅用地累计成交规划建筑面积 14.6 亿平方米，累计同比降幅收窄 0.6 个百分点至 2.5%。10 月 28 日至 10 月 31 日，计划出让 6734 万平方米以上，如果顺利成交，据贝壳研究院测算，全国 351 城整体住宅用地成交规划建筑面积累计同将进入增长区间，增长幅度 0.1%，市场追平去年同期。从目前的各城市出让计划统计可知，11 月预计出让规划建筑面积 1.7 亿平方米的住宅用地，如果全部成交，11 月的住宅用地规划建筑面积累计同比将增长 1.2%。
2020 年 1-10 月，粤港澳、哈长城市群成交量累计同比表现突出，城市群住宅用地成交金额及规划建筑面积累计同比收窄之后，10 月略有反弹。其中粤港澳大湾区成交金额累计同比、成交规划建筑面积累计同比均排在第一位，随着广州、东莞、佛山、深圳等城市加大供应，住宅用地市场热度较高。


全国 351 城季度成交规划建筑面积及累计同比 数据来源：贝壳研究院整理
全国租赁市场：市场渐冷 租金创五年最低值
贝壳研究院数据显示，10 月贝壳重点城市租赁市场成交量环比持续下降，租金水平同比四连降达到近五年最低值。从成交量来看，10 月租赁成交量环比下降 10.5%，延续 9 月的下降态势。从租金水平来看，2016-2020 年的 10 月租金四连降，达到近五年最低。2020 年 10 月重点城市平均月租金为 41.8 元 / 平米，环比下降 0.6%，同比下降 4.0%。


2020 年 1-10 月贝壳重点 18 城租赁成交量及租金走势 数据来源：贝壳研究院


2016-2020 年 10 月全国重点 18 城租金走势 数据来源：贝壳研究院