王福重:九问房产税(港媒最新爆出未经证实房产税细则截图)

专评傻子

过去我们觉得 " 五年之内都不可能出台 " 的房产税，可能来的要比我们想象中更快。
近日，在 2018 年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示：要进一步加强和完善宏观调控，同时供给侧要进一步发力，包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进 ...... 促进长效机制的建设，更好地实现 " 房子是用来住的，而不是用来炒的 " 这个定位。
业内人士认为，国家统计局发言人以前很少直接提及房产税，这次明确提出加快推进房地产税，是一个不同寻常的信号，很可能说明房产税推出工作已经陆续就位。
相信细心的人已经发现，高层近日来对房产税密集吹风。
不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集，透露的细节也越来越多，其中也不乏具体配套政策的落地。但是征收房产税到底是否合理？到底怎么征？征到的钱如何用？......
港媒 8 月 14 日爆出了房产税细则截图，当然现在未经证实。


以下是中央财经大学政府与经济研究中心主任王福重关于中国房产税的观点，有关于要不要延长土地使用年限，存量房要不要征，农村房子要不要征，税率等的发问，相信也应该是大家比较关心和有疑虑的点。


一、房地产税立法进展
2018 年 3 月，政府工作报告中提到：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。在随后的召开的 " 财税改革和财政工作 " 记者会上，财政部副部长史耀斌也在回答记者提问时表示：目前全国人大常委会预算工作会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。
4 月，全国人大常委会公布了 2018 年立法工作计划，房地产税法被列为预备审议项目，这被外界普遍解读为 " 立法先行 " 的体现。
6 月 16 日，自然资源部微博发布：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这立即引发了震动，被认为是解决了房产税征收的技术障碍，为正式征收房产税迈出了重要的一步。
7 月 1 日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，引发了全民关注。
8 月，房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇表示，预计房地产税法草案将会在今年 12 月份初审，预计到 2020 年表决通过，预计 2021 年房地产税将在北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等部分城市开始征收。


（图片来源：大猫财经）
二、房产税九问
01. 征税的法理依据是否足够？
税收的本质，是对私人利益的侵犯，而讨论中的开征的房产税或者房地产税，征税对象，是房产的价格（价值），其主要构成部分却是土地的价值，或者是土地的增值，对于地上部分的房产已经有明确的法律规定，是属于个人的。
但根据宪法，城市的土地属于国家，农村的土地是属于农村集体所有，都不属于个人。从法理上说，国家不能对自己强制，不能对自己拥有的东西课税。
在对国有企业征收所得税之前，理论界有很大的争议，最后理论上的解决，是提出了一个解释，国有企业，是一个相对独立的商品生产者，也就是国企的利益与国家利益并非完全重合，而是有自己的利益。
这个解释，不能说有很大说服力。那么，在土地国有制下，征收房产税，法理依据是不充分的，或者说是存在矛盾支出的，需要进行宪法解释。不能说其他国家征，我们就按照国际惯例征收。
02. 要不要延长土地使用年限？
确实，也有国家土地公有，仍然征收房产税，但它们的使用年限特别长，比如一百年、几百年，甚至是 999 年或者永久，而且没有土地出让金。


未经证实的港媒 8 月 14 日爆出的房产税细则截图
如果我们征收房产税，纳税人也必然希望延长土地使用年限，原来的七十年显得比较短，心里不踏实。
03. 存量房要不要征？
城里人在购买商品房的时候，已经预先支付了 70 年的土地出让金。土地出让金也表明了土地的国有性质。如果对存量房也就是已有的房子征收房产税，就没有充分理由，将混淆租金和税收的不同性质。
本质上，房产税的主要部分是对土地出让金的替代，如果不退还土地出让金，就征收房产税，就是重复征收。
04. 农村房子要不要征？
如果国有土地上的建筑物，都可以征，那么集体土地上的房子，也就是农民的房子，更应该征收。但如果征，会引起什么后果，很难预料。
05. 不同来源的房屋适用同样的税收规定吗？
城市居民获得房子时有不同的渠道，单位分房、房改房、经济适用房、两限房、商品房等等，相应的支付的价格千差万别，有人几乎免费获得，有人按照市场价的不同比例支付，有的人则是按照完全的市场价支付的。
不同种类的房子，如果完全适用一套税收规定，是严重不公平的。
06. 税率如何设计？
很多专家说，房产税的税率是非常低的，可能不超过 1%。但即使 1%，负担也是比较重的。
以北京为例，一套中心城区普通的两居室，价格平均在 1000 万元左右。假定征税的依据评估价是 500 万，每年征收 1%，那就是 5 万元，对于普通的工薪阶层，尤其是退休职工家庭，是沉重的负担。因为房产税是年复一年征收的，无休无止。


07. 其他税费如何处理？
购买房子的时候，房价里边包含营业税（现在改成增值税），以及契税、印花税、土地使用税，以及数十项城区其他费用。
这些税费如何处理？要不要全部取消，因为，按照现在的说法，房产税就是要把过去流通环节的税，改为使用或者拥有环节的。这应该被正确理解为取消以前的大部分税费。如果不取消，还在这基础上增加一个房产税，就是严重的重复课征了。
08. 有没有优惠？
有人说第一套不征，从第二套以后征收，或者第一、第二套都不征从第三套以后征。这种设计恐怕是不合理的。有人虽然只有一套或者两套房，但面积很大。有人有多套房，但面积可能并不大。也有人说，考虑人口，比如每个人 40 平米的免税面积，这样的设计，是对财产税的误解，财产税就是你拥有这个房子就应该交税。


如果说第一套第二套不征，或者每人还要免掉 40 平米，上有政策下有对策，结果可能是，作为未来地方税的一个主体税种，收入是严重不够的，税就成了一种形式。


09. 税的用途是什么？
比如在美国，房产税是地方政府的，最主要的收入来源，是一种社区税，税的用处就是，一个地方的，消防、公共设施、教育。也就是有了这个税，幼儿园小学什么的，也就可以足够充分且免费提供了，这其实也是地方政府的主要责任所在。
我们征收房产税，是不是也要用于地方的各项事业支出？如果连用途都没有考虑好，或者就是弥补的对方收入不足，它的意义就不大了。
来源：中央财经大学政府与经济研究中心主任：王福重、大猫财经