房产证写子女名字酿大错!再不看就晚了!

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中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。本文为你说明，房产证写子女名，未必好。
第一：孩子独立买房时可能多付首付。
如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。
如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过 2 套，根据政策，成年后可独立购买 1 套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。
比如孩子在未成年时和父母共有 2 套房产，每套面积在 90 平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有 60 平方米房产。
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积 100 平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。
及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是 120 平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达 280 平方米，扣除小家庭一家三口 180 平方米的免税面积，还有 100 平方米需要征收房产税，其中 60 平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
有没有化解之招？
房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为 1%。
这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
等本和等额，利息差大了
对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以 6 位数计。
所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。
所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
在实际生活中，大多数人会选择提前还贷，有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。
也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过 1/3 时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。
还款中后期再提前还贷，对还贷者而言，该还的利息大头都付了，提前还的只是本金，并没有节省利息。
要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。
此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时，享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此，要特别珍惜廉价的贷款。
各种过户算成本
这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？且算成本：
继承法—主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的 1% 来收取，最低不低于 200 元。
这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。
但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：
第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人 ; 遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。
第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
赠与法—主要费用：个税 + 契税 + 公证费。直系亲属赠与免个税 ; 非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的 20% 或者房款的 1% ( 房产证满 5 年并且是唯一住房的可以免除 ) 。此外还有契税 3% 和公证费 1%。
需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满 5 年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征 20% 个税。
买卖法—主要费用：营业税 + 个税 + 契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。
但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
来源：地产情报站