买房故事｜从300万上海小公寓到海外置业，一位刚需中年人讲述十年房产投资 ...

拔草小盗

原标题：买房故事｜从300万上海小公寓到海外置业，一位刚需中年人讲述十年房产投资路
特别栏目——买房故事
无论是”居者有其屋”还是“安居乐业”，中国人对于“家”的期盼似乎都折射在了房子上，买房、卖房成为了我们一辈子都绕不过的一道关口……
地产深度报道推出“买房故事”特别栏目，为大家提供一个分享平台，欢迎读者朋友踊跃投稿，聊聊你与房子不得不说的那些事儿。
十多年前，初到上海，从没想过有一天在上海会有自己的房子。
十多年后的今天，不仅在上海有了窝，在海外居然也有了。偶尔想想觉得很不真实，毕竟当时，初成房奴的我还做过噩梦：因还不起按揭，一夜之间房子全被银行收走，然后流浪街头......
人到中年之后，生活一半现实一半魔幻。但产证房本是实实在在的，每个月哗啦啦的负债流水也是实实在在的。庆幸抑或不幸的是，我赶在2016年国内楼市的集体狂欢最高位之前上了车，成了上海限购一族以及房奴中的一员。
刚需，跌撞入市
2012年在上海有了第一套房——婚房。
因为手头有这首套固定资产作为对冲，三四年后，在上海房价冲到过山车顶时置换了大房改善居住。感恩有可以“啃老”的爹妈让我进入魔都魔幻的楼市。
后来总结经验教训时发现，首套房关键的核心撬动支点在于：首先在市场平稳且看好上行的时候一定要在能力范围之内重仓进入；其次，一定要熟悉你所持有资产的交易规则和市场规则，以让自己最大限度获利。
举个例子。2012年，我用不到百万的成本在上海内环内，购入房龄6年左右、市值300万元的商品房公寓楼（相当于现在买入2010年左右次新房，不妨脑补一下嘉里华庭二期最小户型），首套房的贷款额在200万元左右。2016年置换时，首套房产市值增长翻倍至600万元左右。同一时间段内，房产增值速度和幅度均值是一定的，倘若当时入手的是市值400万的房产，对于个人来说，首付成本增加30万左右，但置换卖出时结清贷款后余款会多余200万元，这意味着在置换时，成本增加200万元。
我的第一个家是小区5#2202（欢乐颂房号），研究生闺蜜说你和2真有缘！
以上两种情况直接导致的结果差异是：手头持有400万现金和持有600万现金，粗略预估可置换房产市值分别为1000万和1800万元，这基本就是宜居改善居住大户型，内环和中外环的分界线了。值得一提的是，当年出售首套房的置换网签合同赶在2016年3月25日的限购政策之前，节省了可观的成本。
当然，一切都有个前提，那就是市场。2008年经过全球性的金融危机房价跌到谷底后，度过了相对较长的一段平稳期，直到2015年五一前后，市场才有上扬的信号，紧接着以深圳、上海、北京为首的老百姓亲身参与了一段魔幻的暴涨历史，以至于2016年全国相继出台严厉的限购政策，继而“房住不炒”的基调奏响，国内房产投资的黄金时代告一段落......
开启房产投资之路
首套房靠命，投资房靠运，以及鲁智深似胆大心细的投资和运营。
经过了采购首套婚房的操练，2013年，我对投资房产产生了极大兴趣。
第一套投资房，在湖南省长沙市梅溪湖板块，万科的项目。
因为便宜、不限购、首付和贷款条件优，该项目的平均涨幅翻番，这也让不少长沙人民痛心疾首，当初为什么没随便买一套。
2013年长沙的梅溪湖板块，均价四五千元左右，在北上广一线城市工作的大部分人是具有投资能力的：一套四五十平方米左右的房产相当于一个高收益的国债理财产品。纠结再三之后，因为总价较低，我决定借信用贷，并以父母的名义全款购入，那时并不知道几年以后全国会限购。
在房产投资的路上，也曾出现过诱惑和一些小插曲：2015年5月17日之前。大部分人都经历过股市的一段魔幻时光，很多人的资产在这期间跌宕起伏，尤其在见证了股市的连续熔断之后，我坚定不移地继续投入房产......
房价最高点之后的2016年底，经朋友推荐，我在江浙沪周边的湖州发现了洼地房产项目。于是在闺蜜乔迁豪宅暖房Party之际，我扔下了小伙伴飞奔赶上了当天唯一一班上海开往湖州的高铁，抢到了两套三房。当时还未出台最严限购政策，两套同时推进，贷款流程都按照首套20%的贷款，以低投资成本、优惠贷款利率、高杠杆赶上了投资的末班车。这两套依然是用的父母的名义买入，为的是保留上海宝贵的购房资格。
入手的两套小三房，从买入至今已经涨幅超过2倍
这期间，我也曾利用房产投资置换的盈余所得，再加上举债，买入学区房。尴尬的预算只能承受“老破小”的学票房，于是还做过一段时间的Airbnb来挽救国内可怜的租售比。
法租界心脏区的Airbnb，出可浪退可宅
影响生活的投资，是伪投资
中年人的生活，一半现实一半魔幻。
从此处开始魔幻和现实的分割线：激进的高杠杆投资背后是高负债和高压力。
国内房产投资最痛的是，高负债、贷款高利息和低租售比。每一次投资背后，都需要持续提升的收入支撑逐年增加的按揭，对于职业规划和生活质量不能说完全没有影响。
有房有车有娃，背负高债务的中年人在2016年之后都清醒地认识到国内房产投资的黄金年代已经“凉凉”，投资房产的人大部分急需解决现金流和降债的问题，海外房产让我看到了一丝丝新希望。2017年，我开始处理国内的房产，然后投入到海外房产，国内的负债数字微微降低，而海外房产每个月逐渐能开始微微贡献一点租金......也因此，除了人民币之外，我还储备了一些美元和英镑。
伦敦的蜗居小公寓
但突如其来的疫情恰到好处地给了所有人一次温柔的提醒，活在当下才最真切。
投资，终究是为了更好地生活。
但投资，就有风险。
影响生活的投资，是伪投资。
                                                                                                            
                                    









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