南京公寓存货真的不多了……可投资率回报率你竟然还不会算？

拔草小盗

在最艰难的疫情期间，小吴既没有被裁，工资也没有打折，可以说是十分幸运了。但在见证了兄弟的“被离职”、邻居的被扫地出门后，小吴还是产生了一丝危机感：万一有一天自己失业没了收入，该如何保证接下来的生活？
于是，小吴动起了投资公寓的心思！这样，既可以领租金，还能自己住，拥有双重选择的生意简直不要太划算！
不过，买卖公寓毕竟也要几十万甚至上百万，不可轻视，这其中的门道非常多！今天，南小寓就给大家安利几点买公寓的注意事项，全部都是干货！
01 南京在售公寓盘点：存货真的不多了
首先，南小寓贴心整理了一份南京主城区目前在售的主力公寓一览表，不盘点不知道，一盘点才发现，不少尾盘即将收官，新盘后继乏力，目前在售的主力公寓仅剩不到20家……

而且受疫情影响，今年的公寓市场和往年相比，并不是十分活跃，主力在售公寓大多分布在河西、城南、城中、江宁、江北、仙林几大板块，数量十分有限。
其中，河西的公寓最多，种类也最丰富，平层、挑高、各种面积段都有，整体单价在3万/㎡上下。
城南的两家公寓，都荟天地位于南京南站附近，主打极小户型，投资门槛低；雨花吾悦广场位于板桥，面积偏大，但单价低，比较合适在附近上班、生活的人买来自住或投资，方便管理。
江宁、江北此前曾是公寓大户，但随着产品的去化，新项目暂未入市，可供选择的公寓产品并不多，部分公寓仅剩尾盘在售。
城北也有3家热门公寓，其中鼓楼滨江的中冶盛世滨江为65年产权公寓，可落户有学区；万象天地是燕子矶重点打造项目，总体量超过一百万方，附近地铁商业都有；尧化门的峯汇中心为7号线地铁上盖，总价60万起。
城中地段优越，在售的诚通龙蟠汇、金轮峰华、绿地紫金中心价格都在3万/㎡以上，总价至少120万，对资金实力要求较高。
仙林目前只有青龙地铁小镇的望东国际巧寓在售，建筑面积约26-41㎡，总价50万起。
南小寓注意到，目前南京市场上在售公寓主要以平层公寓为主，自2017年南京市政府下发《南京市建设项目建筑面积管理办法》后，南京4.8米挑高公寓几乎绝迹。目前还有河西南的正荣中心天寓在售4.8米挑高公寓，城北的万象天地在售4.5米挑高公寓，中粮悦天地在售3.9米半挑高公寓。
如果公寓层高太低，不仅影响通风采光，还会产生一定的压抑感，个子高的人甚至会触头。挑高公寓虽然提高了空间利用率，可以买一层得两层，但隔音效果、居住舒适度可能也会大受影响。所以，南小寓建议大家在投资公寓时，一定要问清楚公寓的层高，并实地感受一下。
在售的这些公寓中，虽然精装毛坯都有，但总体来看，精装公寓占了三分之二，有一些公寓甚至连家电、家具都送。南小寓认为，不管作为过度用房，还是投资，精装都是省心的选择。毛坯交付的公寓，虽然需要额外花费大量时间和金钱，但好在可以按照自己的需求个性化装修，质量更有保障。
02 你真的会算公寓投资回报率吗？
众所周知，任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。
在这里，南小寓告诉大家一个比较简单的计算公寓投资回报率的公式：
租金回报率=（月租金×12）/ 购买房屋总价×100%
比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(4000*12)/120万=4%。
目前公寓投资的租金回报率多在2%-4%之间，但也有不错的公寓回报率可达5%以上。
下面，我们就来看看南京这些已经交付的公寓，是否达到了较好的投资回报率。

（备注：以上公寓租金以我爱我家实际出租房源中同等或相近面积段的租金为参考。）
通过统计和分析，南小寓想告诉大家以下几点信息：
面积大并不意味着好租，更不代表高投资回报率，因为30㎡的一室一厅和50㎡的一室一厅，在房间功能差不多的情况下，租客出于成本考虑更愿意选择租金少一点的小户型公寓。
要想达到较高的投资回报率，尽量选择面积相对较小的公寓。举个例子，30㎡和35㎡的实际居住空间感受差不多，租金也相差无几，如果公寓单价在2万/㎡，35㎡公寓的入手成本明显比30㎡贵了10万块。
需要注意的是，河西、城南、江北等区域属于政府重点打造板块，表格上的租金水平仅以当前房源为参考，随着后期各项配套完善后，公寓租金也会有所上涨，投资回报率也会相应提高。
所以，今后大家在买卖公寓的时候，除了注意违规偷面积、商办改公寓等大坑，还应该学会算账，咨询一下项目附近的实际租金，看看自己的这笔投资是否真的划算。
03 收藏！公寓投资八大建议
最后，南小寓还是为大家奉上公寓投资八大建议，希望大家早日买到心仪的公寓：
1、如果你有购房资格，请优先考虑买住宅。
2、正确认知公寓的定位，将其视为一种投资理财产品，其主要收益来源靠长期稳定的租金。
3、认清公寓的基本属性，40年产权，通常没有阳台，没有天然气，不能落户，也没有学区。
4、对公寓的回报要有一个合理的预期，公寓并不能像住宅那样，实现房价的快速增长，但对于低总价的公寓，增值点主要在持有时间长，租金回报会不断提升。
5、投资公寓的面积不宜过大，根据个人实力进行适当选择，控制总价等于规避风险。
6、包租公司会托管的项目，有一定投资参考意义，但不要盲目追求高租金返租的第三方。
7、只有低端的基础配套，甚至一段时间内，交通、商业都很难落地的，租金一般都不容乐观。
8、公寓租客更看重居住舒服和私密性，即使是新街口这样成熟区域，如果公寓品牌和物业不能加分，租金也会大受影响。










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