经济下降，房价上涨，为何如此魔幻？

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本文转载自中国新闻周刊
作者刘德炳
一季度 GDP 同比下降 6.8%，但为啥个别不起眼的小城房价却轻松破万？近日，一个 80 后买房者向中国新闻周刊说出了他心中的困惑。经济下降，房价上涨，最近甚至还爆出有豪宅遭疯抢的现象，这到底是怎么了？
房价是涨是跌？
4 月 17 日，国家统计局公布，一季度国内生产总值 206504 亿元，同比下降 6.8%。分产业看，第二产业增加值 73638 亿元，下降 9.6%；第三产业增加值 122680 亿元，下降 5.2%。无论就整体而言，还是就上述主要产业而言，一季度经济指标的降幅都是自 2015 年以来首次出现下降。
从收入渠道来看，在企业端，一季度，全国规模以上工业增加值同比下降 8.4%；社会消费品零售总额 78580 亿元，同比下降 19.0%。在居民端，一季度，全国居民人均可支配收入 8561 元，实际下降 3.9%。其中，城镇居民人均可支配收入 11691 元，实际下降 3.9%；农村居民人均可支配收入 4641 元，实际下降 4.7%。
与经济变动、收入变动一致的是，一季度我国房地产业的销售规模也呈现出断崖式下滑。数据显示，1 — 3 月份，商品房销售面积 21978 万平方米，同比下降 26.3%，住宅销售面积下降 25.9%，办公楼销售面积下降 36.2%，商业营业用房销售面积下降 35.1%。商品房销售额 20365 亿元，下降 24.7%，住宅销售额下降 22.8%。
不过，在经济、收入、房地产销售规模都大幅下降的背景下，一季度我国商品房平均房价为 9266 元 / 平方米，同比去年上涨 2.2%，商品住宅平均房价为 9324 元 / 平方米，同比去年上涨 4.2%。
从 70 个大中城市来看，房价也呈现出微妙的变动。数据显示，2 月份全国房价呈现出稳中回落的态势。不过，进入 3 月，4 个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨 0.2%；31 个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%，涨幅比上月扩大 0.2 个百分点；35 个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.2%。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏对此表示，3 月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70 个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。
一方面，整体稳定甚至微微上涨的房价显然与当前的经济环境有些格格不入，引人瞩目；另一方面，在整体平稳的背景下，楼市局部市场的变化或许更加令人始料不及。
浩哥居住在中国西北的一个县级市，属于四线城市，近期他又加入了购房大军中。由于浩哥家的老人跟随子女进城，浩哥想给他们 " 整点地种种 "。于是浩哥想看看老城区一楼带花园的房子，但是一房难求。无奈之下，浩哥辗转来到偏远郊区的一个项目看房，他咨询得知，这个小区 3 楼 100 平方米的房子，房价在每套 55 万元左右，而同样面积的位于一楼带花园的房子，报价 88 万元，仅仅多一个花园，就多 30 万元。
放弃了为家人置办养老房产的需求，浩哥转眼看起了学区房。浩哥来到一处老旧小区，是位于 5 楼一间 55 平方米的房子，业主的报价 52 万，平均折算下来每平方米单价近万元。而新房的价格同样不菲，单价在 6500-7800 元 / 平方米，部分位置较好的房源的单价已经达到上万元 / 平方米。
无独有偶。北京的张先生从去年底就一直在看房，他发现，去年底，北京东四环沿线推出了一批每套 300 万元左右的房源，但是转眼到了今年 4 月，其中性价比较高的房子陆陆续续都成交了，剩下的意向房源要么品质不高，要么价格偏高。
不过最引人瞩目的是还是近期在上海、深圳等地，部分高端豪宅对外销售，动辄两三千万元一套，竟然迎来了排队抢房潮，引起了一定的恐慌情绪。
盘古智库高级研究员江瀚告诉中国新闻周刊，虽然随着需求的释放，市场出现了一定变化，但整体价格上并没有太大的反弹。
房价为何与经济背离？
浩哥居住的西北偏西的那座城市，浩哥总喜欢说是 18 线小城，其实距离省会城市只有一百多公里。
谁在这里买房？浩哥发现买房的人大多数还是年轻人，有很多都是 80 后、90 后。" 主要是两类人，一类是 90 后‘结婚 + 生娃’一族，另一类是 80 后，以生二胎的群体居多 "，浩哥说，住房的刚需依然存在。
而在北京，张先生发现，与他一起看房的人中同样不乏刚需。近期，北京楼市部分项目成交相对较高，其定位就是楼市刚需盘。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似学区房、景观房，由于资源相对稀缺，面临更多的人口支撑，刚性需求规模仍然是较大的，供需矛盾整体较为突出。
" 疫情只是导致市场暂时性抑制，但市场预期及需求并未发生根本改变 "，江瀚对中国新闻周刊表示，不仅是刚需的释放，楼市正在悄悄发生着一些变化。这突出体现在，经过这次疫情，房地产的需求层面也在发生改变。以往很多人的需求是有房可住，但现在很多人更加意识到房子的重要性，需要更大的房子，许多改善型需求也将逐步释放。
" 我家中上有老，下有小，疫情期间蜗居在 60 平的两居室内，显得热闹又拥挤，又赶上家中小孩要上幼儿园，同时，也得为将来上小学提前做好准备 "， 浩哥说，于是决定疫情过后换房。
与此同时，连日来看房，浩哥还发现，在新冠肺炎疫情过后，楼市的供应端也出现了变化。浩哥说，" 工作调动的、出国留学的，去其他城市发展的人，似乎一下子多了起来；在这样的背景下，以往一房难求的学区房、一楼带花园楼层，也陆陆续续有人转手。"
" 房子流动的背后隐藏着人口的流动 "，严跃进对此表示，中国的经济发展格局正在重塑，城市群和都市圈的发展势头较好，对人口的聚焦效应较强，随着户籍制度改革等逐步推进，人口的流动必然会逐步改变中国房地产市场的格局，这其实改善型需求的异地释放，这是当前楼市的强烈脉动。
近期，为应对疫情对实体经济的冲击，中央出台了一系列的经济刺激政策，尤其是在货币端，随着降息、降准等陆续推出，整体货币环境明显宽松，这对经济和楼市又有何影响？
央行日前公布的数据显示，一季度人民币贷款增加 7.1 万亿元，同比多增 1.29 万亿元。分部门看，住户部门贷款增加 1.21 万亿元，其中，短期贷款减少 509 亿元，中长期贷款增加 1.26 万亿元；企（事）业单位贷款增加 6.04 万亿元。3 月当月人民币贷款增加 2.85 万亿元，同比多增 1.16 万亿元。
对此，央行调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘公开表示，从贷款结构看，一季度贷款投放，主要投放在支持实体经济的抗疫和复产复工上。从住户贷款看，一季度住户贷款新增 1.21 万亿，比去年同期少增了 6022 亿，这主要是受疫情影响，居民的消费和购房大幅度减少所致。但是 3 月份的情况发生了变化，3 月份当月住户的贷款明显好转，当月住户的新增贷款是 9865 亿，同比多增了 961 亿，比 2 月份多增 1.4 万亿。
对此，有市场分析人士指出，在这样的信贷环境下，上海、深圳等地豪宅遭遇抢房，其异动值得警惕。
江瀚表示，从宏观的角度来看，经济增速的确出现了一定程度的下降，但也取得了积极的效果。整体看，在政策刺激和企业自救等综合作用下，当前的宏观经济发展还是处于稳健状态，并且是有向好的趋势，中国经济的复苏只是时间问题。
何时会迎来中国经济的拐点呢？第二季度会不会迎来复苏的拐点？对此，4 月 17 日，国家统计局新闻发言人毛胜勇表示，从目前经济运行情况来看，3 月份比 1-2 月份明显改善， 3 月份这种改善的势头应该是能够延续下去，特别是随着复工复产加快统筹推进，更大力度的政策相机出台，二季度表现会更好，所以二季度会明显好于一季度。如果全球疫情控制比较好，下半年应该会比上半年更好。
" 在经济社会秩序恢复后，房价也很难出现大幅反弹 "，江瀚表示，随着疫情的控制，楼市的需求会逐步释放，成交量会有所活跃，但保持房价的稳定，是未来房地产市场的主基调和主趋势。
栏目主编：张武 本文作者：中国新闻周刊 刘德炳 文字编辑：董思韵 题图来源：视觉中国 图片编辑：笪曦