深圳房价上升势头已消失!9月成交量跌超3成房企自救全面清场

南水嗎

（来源：央视财经）
" 金九银十 " 通常是楼市传统的销售旺季，不过今年的 " 金九 " 似乎并未达到预期，楼市销售颇为冷淡。
而进入 10 月，虽然各大地产商推出各种打折促销的优惠措施，但多地楼市仍然一片 " 凉意 "。
具体销售现状如何？央视财经记者对深圳楼市进行了相关调查 ...
深圳楼市量价齐跌 一二手房市场火热不再
孙佳彦是一名工作了 15 年的房产中介，她告诉记者，这个十一黄金周是 2011 年以来最冷清的。黄金周期间，她所在的片区，二手房交易量几乎为零。


本文图片 央视财经
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦：今年的二手房，看房量极少，几乎没有什么上门客。看房量可能跌了 50%，一个门店可能只有一批客在看房，但是成交几乎是没有。
孙佳彦的感受不是个例，整个十一期间，记者走访福田区、南山区、宝安区多个二手房中介店铺了解到，深圳多个片区二手房报价出现下跌，房产中介公司都门庭冷落。


深圳贝壳研究院院长肖小平：如果从实际成交来看，从 7 月份开始深圳已经出现降温了，这种降温在 8 月份以及 9 月份是更加明显。现在，二手房的交易量如果跟正常时候相比，大概已经下降接近 50% 了，这个是交易量的变化，至于价格，目前上升的势头也已经消失了。
自 "7.31 新政 " 以来，深圳的房地产调控政策对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击。
现在看来，对二手房市场的调控已经起到了相当作用。据乐有家研究中心数据显示，9 月深圳新增住宅预售房源量环比上涨 124.44%，新增求购客户量环比上涨 72.7%，但一、二手成交量均呈下跌趋势，环比下跌超 3 成，市场观望情绪浓厚。


中国城市经济专家委员会副主任宋丁：这两次调控，应该是把整个二手市场形成了一个高压态势，加上最近，从楼市面上来看，无论是一手还是二手，特别是开发商的一些动作，都使整个的二手市场产生了很大的心理压力，对预期的一个重大改变，就是下一步是不是楼市要下跌，这样就导致供需关系发生反转，整个形成买方市场格局。
房企自救全面清场 " 活下去 " 成为当务之急
今年 9 月以来，各地房地产市场形势急转直下。之前新房抢号的消息还历历在目，突然间，万科 2018 秋季例会不经意间流出的会议现场照片，尤其是赫然出现的红底白字标语—— " 活下去 "，不禁令人对房地产行业的现状和未来有所思考。
十一黄金周期间又如何呢？央视财经记者也走访了一些新开楼盘。
位于深圳市南山区的一个高端楼盘，附近小区的二手房价格已经到达 14 万元每平米左右。这个新楼盘在 9 月 28 日开盘，备案均价分别均为 11.1 和 12 万元每平方米。记者了解到，开盘当天开发商进行了促销行为，实际成交价比备案价还低。


深圳某楼盘销售人员：现在的折扣是认购有 95 折，还有国庆间促销的 97 折，还有两个折扣是签完认购之后才能给到的，就是在万科规定的时间之内，交齐首期款还有一个 98 折。95、97 加 98 折，等于差不多 9 折。
喊出打折销售的不仅万科一家，恒大、碧桂园等多家房地产企业的楼盘都在这个黄金周打出了打折销售的牌子。事实上，全国各地新房降价促销的案例越来越多，深圳市场部分在售盘也采取低价走量的营销策略。国庆优惠的口号促销，似乎也折射出一些开发商回笼资金的目的。


中国城市经济专家委员会副主任宋丁：从去年到今年这样一个调控之后，尤其是今年下半年进一步紧张的格局之后，开发商已经感觉到庞大压力，资金回笼是个很大的问题，这个时候，他可能觉得在整个运转方面，必须要改变原有的模式，所以采取了这样一个喊出来 " 活下去 " 的概念，然后开始大规模地启动降价促销措施。
央视财经记者统计发现，深圳在 8 月份仅两个住宅项目拿到预售证的情况下，9 月末开发商开始表现出积极的推盘意愿，月内近 16 个项目获得预售证，特别是商务公寓市场的供应量大幅增加。但就在 7 月底，深圳升级了楼市调控，商务公寓成为重点调控对象。在国庆假期期间，商务公寓市场也似乎最先发生了 " 变化 "。


深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦：公寓盘成交量都没有上半年这么好，相对来讲看房量也没有往年多，起码跌了一半。开盘价格，因为限价的关系是比较接地气的，几乎是便宜过周边的二手很多，因为国家政策出来之后，对公寓是有一个打压的，购买五年以内是不能买卖的，所以公寓需要七到八年的持有成本。
据深圳市规土委近日发布的统计数据显示，9 月深圳楼市仅成交 2248 套一手住宅，为 7 年来同期最低水平；9 月的房价为 54080 元 / 平方米，环比下跌 9 元 / 平方米。
深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹：从目前情况来看，暂时市民还是在观望，还没有踏出买房的动作。
楼市陷入低迷 房地产股票持续回调
资本市场方面也不容乐观，在过去 20 天的时间里，以申银万国房地产指数为例，已经下跌超过 10%。 最近，万科 A、保利地产、招商蛇口等多个房地产股票都出现了不同程度的下跌。


在 10 月 7 日，国庆假日最后一天，央行宣布降准，释放约 7500 亿元增量资金。每一次降准，无论是直接还是间接，其实楼市都会有较为积极的反应。节后 10 月 8 日第一个交易日，申银万国房地产指数下跌 4.61%，成为 7 月以来板块最大跌幅。
深圳贝壳研究院院长肖小平：对很多城市的置业者来说，房贷额度是非常紧张的，这一次的降准可以释放出流动性来的话，可能会让这些消费者觉得，以后房贷会更容易一些。所以，心理层面的影响是有的。但是，因为整体的市场形势并不乐观，所以它并不像以往那样，能够使整个市场提振信心。
2016 年开始的房价大幅上涨，最本质的原因还是供小于求。一二线热点城市，由于新增住宅建设用地面积减少，导致供需关系紧张，抢购现象频出。三四线城市，由于棚改货币化安置比例过高，产生了大量的购房需求，在去库存的同时，也催涨了房价。
深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹：第一就是政策环境比较紧张，第二是房价真的是处于一个相对的高位，所以大家买房的积极性会下降。


一方面是心理已经发生微妙变化，另一方面，在需求没有明显增长的情况下，很多城市的住宅建设用地供应量反而增加了。
中国指数研究院发布的数据显示，2018 年上半年，全国 300 个城市各类用地共成交 8.8 亿平方米，同比增长 29.3%，其中住宅用地成交 4.0 亿平方米，同比增长 23.5%。


各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市上半年同比增长 6.7%，二线城市同比增长 25.3%，增幅居各线城市之首，三四线城市同比增长 23.4%。2018 年上半年成交的土地，大部分将在 2019 年开盘，这也说明，明年的新房供应量将会增加 25% 左右。


中国城市经济专家委员会副主任宋丁：经过这两年的调控之后，大的形势之下，可能在行业内部会发生大的调整。