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严谨的说本文不是一篇单纯分析房地产的文章，房地产仅是其中一部分，不过跟总体经济走势密不可分。
2019年下半年以来，房地产市场的波动和下行预期一直存在各种争议，我觉得这事需要凑齐各种条件因素，而不能单独的分析某一个因素。不过现在，人民币对美元汇率松动之后，我认为这就是最终的信号——房地产将真的撤出了夜壶时代，既不会作为短期刺激经济的手段，也不会成为投资领域的重头。
我先说结论：自此之后，房地产将逐步且持续的走向常规行业，而不再原来那个扮演众多角色的庞然大物，这对经济和房地产本身都是好事，房地产行业完成了历史角色，该回归常规角色了。同时，房地产作为资产、投资产品的属性并不会变，但是全民都可以炒房的时代将过去，以后房地产的投资门槛将越来越高，且小众，投资风险、杠杆力度和投资者群体都会变的跟其他投资品一样，风险收益之间正相关。
上面的论点并不是说人民币汇率是造成房地产行业变天的原因，第一段我就已经提到，是复杂的多种因素影响下，房地产的角色变化是一个结果，而汇率浮动只是一个标志性的分水岭而已。我接下先从汇率一个个说起。
汇率作为武器的取舍
人民币汇率在经历了多轮专家论证和放风之后，在做了很多预期管理之后，终于在对美元汇率方面破7。这事之前铺垫不少，但是时机很难判断，自年中6.8关口直到7之间是否在货币当局的可控范围内，以及是否超过7，都存在一些相左的意见。然而现在看结果，当局既有余地这样做，也有防范风险的提前各项准备。汇率是双刃剑，一旦动这个，人民币贬值有利于出口，不利于进口，另外不利于吸引外资，同时容易造成热钱流出，其中最难管理的是境内外投资者对中国经济的预期判断。
尤其是中国在经过20年快速发展之后，是一个进口大国，这给了全球经济发展以贡献。但是人民币贬值对中国大量依赖进口的大宗物资领域是压力很大的，例如石油、各种矿石、农产品等。我们有足够的的外汇储备，也有足够的经济增速，我们有能力让汇率稳定，但更需要用汇率的武器来抵消中美谈而未绝的贸易争端。美国想让中国扩大进口，同时对从中国进口的商品增加关税，其实人民币适度贬值正好对冲掉这两者，这是一种态度，也是一种策略。
用汇率，先得控制金融风险
之所以我们有余地可以使用汇率，是因为我们的金融风险可控，没有过分的泡沫。我们由远及近看看我们的经济上风险炸弹都是怎样被拆除的：
1、去库存、去产能，尤其是落后重复的产能，这个在钢铁、煤炭、水泥等重工业领域过去几年的调整没有白费，否则这些大宗商品如果大量的小企业存在，不但污染，而且偿贷风险非常大。
2、控制外汇流出速度，自前几年开始的机构和个人换汇限制。
3、控制企业大举融资在境外进行收并购。利用企业的国内信用度，加杠杆在境外大规模收并购很多存在波动风险的资产，这里面万达、海航的例子历历在目，后来两者快速壮士断腕大规模抛售、偿贷，实际上还有很多此类企业，这就防范了另一个因为企业大规模对外投资而存在企业偿债违约带来的国内金融市场的波动，这里面可以借鉴的正是上世纪的日本。
4、然后是去年的MLF和针对性解决地方债、潜在地方债务平台违约、解决上市企业债务等问题。这又是拆了一部分地雷。当然不能说后续就完全解决了，但是也降低了部分风险，这块是靠印钱来解决，货币政策也不是随便用，但在这里这个取舍，还是为了稳金融。
5、稳定房价、房住不炒，这个几乎不必多讲了，个人部门的金融杠杆率持续上升，同时消费下降，过度投资房地产是一个原因；然后今年2、3季度约谈信托公司，要求严格控制对房地产项目的前端融资，包括项目贷，使得主要信托的房地产前融业务大幅下降40%以上，逼着房企去库存，同时控制借贷杠杆，保有健康的现金流。这就是稳房价、稳预期。
这一系列动作之后，汇率手段的空间才算是真的有了保障。也可以说正是因为这样的原因，一旦动了汇率，则不可能再回去把房地产的调控成绩再去掉，那是金融安全的基础之一。
三季度的市场变化其实颗粒度非常清晰，脉络非常好梳理，有段时间没更新了，主要是货币政策和汇率问题之前不够明朗，但是到9月中旬已经是所有靴子都落地了，无论是国内的还是国外的，甚至这两天沙特的重要产油区都被轰了，可以说是超预期的负面消息。
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发表于 2020-3-10 05:34:28
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