碧桂园、万科、恒大和融创，今后五年谁是中国房地产龙头？

大壮地元

导语：买哪个，你怎么看？
2019 年，中国 top4 房地产公司，分别是操盘金额 7329.5 亿元的$ 碧桂园 ( 02007 ) $、6249 亿元的$ 万科 A ( SZ000002 ) $、6019.2 亿元的$ 中国恒大 ( 03333 ) $、5278.5 亿元的融创中国 ( 01918 ) 。如果按市值算，万科仍然是老大。
四个大哥股价两年没涨了。
原因有外部的摩擦，但主要还是内部各种房住不炒的限制。本次疫情更是把人们的购房意愿降到冰点（被传染了就是有钱买没人住的悲剧）。
我认为这个看似最危险的时候，恰恰孕育着机会。疫情终将过去（吉利德的 remdesivir 效果很好），但现在已经造成影响，iPhone 出货量下调 10%，贺岁档没了，餐饮没人敢去吃了，全球工厂的供应链无法复工（任天堂、索尼、微软等等公司的产品供不上货）。
房地产这个 " 夜壶 "，又要变成提振经济的支柱产业了。而且你得知道，过去 20 年，上头六轮房地产调控的目标在 " 避免过热和防止过冷 " 之间钟摆。2016 年开始的限购限售等措施，以及这次疫情正让房地产 " 过冷 "。寒冬凛凛，春日还会遥远吗？
熬过这一关，房地产的好日子就来了，但是今时今日谁是更值得投资的标的呢？中国经济转型换挡不是闹着玩的，不是以前挖个坑就能赚大钱的时代。
抛砖引玉，我认为未来 5 年最有投资价值的是融创。
01
麦肯锡有个分析工具叫 " 三层面论 "，套用这个分析工具，我认为融创最具投资价值。
它是讲公司业绩的持续增长既要有今天的核心事业，也要有明天的新业务，还要有开创未来的事业。
必须不断地开展业务增长的各种活动；必须以对现有业务同等专注来关心企业未来发展方向；需要在当前业务、新建业务和未来可选业务之间保持协调平衡的方法。



以下是大致的思考过程。
02
中国房地产市场整体高速发展是没戏了，2019 年销售额 16 万亿元，yoy+6.5%。





总量平稳阶段的特点：讲求质量，区域分化。
（1）讲求质量
碧桂园房屋质量的口碑，可以说是最差的。你要追求速度，追求滚动开发，那么质量就会成为问题，"SSGF 新型建筑工法体系 " 也改变不了慢工出细活的客观规律。
万科作为房地产老龙头，虽然近些年保守过头被拉近差距，但骄傲和坚持还是有的，爱惜自己羽毛。
恒大也是快周转的代表，没什么恶名，也没什么好名声。有人说它家能 " 退房 " 独树一帜，所以名声好，因为倒逼公司注重施工质量。其实 " 退房 " 更多是营销上加分，倒逼质量是其次，因为退房可不是淘宝退货那么容易，退房是交房前能退（交房后就不能退了），那时候按揭都已经做了，恒大的和银行的手续会很麻烦滴。
融创从上海的 " 融绿平台 " 开始师承绿城（房地产界的茅台有木有），转型做中高端住宅，老孙时不时举例 " 当年去海南出差宾馆房费 75 元，自己作为高收入人群月工资才 90 元，他认为这宾馆要倒闭，没想到 30 年后三亚旅游旺季每晚 1 万块 "，来说明做高端市场的好处和前景。壹号院、桃花源、九府系等住宅，如果有个质量差的名声，房子妥妥卖不出去。
（2）区域分化
美、日等发达国家的人口迁移特征是从农村到城市，从 18 线城市到一、二线城市形成都市圈。
U.S.Census bureau 数据显示 1950 年 -2015 年，美国 500 万以上人口的都市区占人口比例从 12.2% 提升到 25.1%，100 万 -500 万都市区占人口比例从 17.3% 提升到 30.8%。然而 25 万 -100 万从 17.9% 提升到 20.7%，5 万 -25 万从 8.7% 提升到 9%。
而且当他们的城镇化率完成 55% 以后，人口迁移特征主要是 " 从 18 线城市到一、二线城市形成都市圈 "。我国统计局数据显示，截止 2019 年末城镇化率为 60.6%。
一、二线大城市由于人口净流入，以及拿地紧张（上头不批地），房价一直上涨是没跑的！而更加依赖土地出让金的小城市批地容易，开盘销售容易，如果没有特殊情况房价不会大涨（上一轮恒大、碧桂园三四线城市红利来自旧改），不会大涨的房子跟咸鱼有什么区别，去化会越来越困难。
2019 年上半年四家房地产公司的土地储备：
碧桂园国内 2.63 亿平，2019 年上半年有一半以上销售额来自三四线城市。万科 1.53 亿平，2019 年上半年新增 0.14 亿平，其中 82% 来自一二线城市，新增权益面积均价为 6900 元 / 平；恒大 3.19 亿平，其中一二线土储原值占 66.1%，平均地价 1639 元 / 平；融创 2.13 亿平，货值预计 2.82 万亿，其中 83% 位于一二线城市，平均地价 4307 元 / 平。
2016 年 -2019 年，万科和融创的房子，明显比碧桂园和恒大要贵。



融创在单价上是独一档的存在，只是这几年作为并购狂魔，150 亿投资乐视、501 亿并购万达文旅，等等并购投资行为，得到很多非一二线城市的土储（往往楼面价 0.1 万 / 平），这些土储开发的房子价格自然会低一些，所以销售单价有所下滑。
基于上述质量和区域的分析，我认为融创在 " 第一层面 "，即拓展并确保核心事业运作层面，比另外三家公司更顶。
03
第二层面，发展新业务这块，我们先了解一下它们的分部业务，看看财务报表附注。
碧桂园除了房地产开发之外，主要还有建筑服务和酒店这两项业务。这两项暂时还看不到出彩的地方。



万科除了房地产开发之外，主要还有物业和其他业务。其他业务收入 yoy-11.3% 至 10.5 亿元，包括物流仓储业务 " 万纬物流 "，商业地产 " 印力集团 "，长租公寓 " 泊寓 "，及其他业务（标准办公项目、产业园项目，冰雪度假项目）。仓储物流、商业地产和其他业务没什么可说的，不是什么新兴业务，没有太大的爆发力。



倒是长租公寓，虽然屡有其他小公司暴雷，但这领域还是有想象力的，只要供给稳定充分，租房需求是真实存在的，德国是其中的典范，有 50% 以上的人不拥有住房，就看我们的长效机制能不能建立起来。目前万科的 " 泊寓 "，分部在 35 个主要城市，累计开业 8.2 万间，开业半年以上的项目平均出租率 91%。



恒大除了房地产开发之外，主要还有物业和其他业务。其他业务收入 yoy-17.2% 至 26.95 亿元，包括房地产建造、酒店运营、金融业务、旅游地产业务、健康业务。别的都没什么意思，就旅游地产项目童世界、水世界、海花岛，以及健康项目养生谷有点意思。不过这块还只停留在想象阶段，以上统统都没有开业，最早的海花岛预计 2020 年开业，有时候，预计和现实之间的距离是很远很远的。



融创除了房地产开发之外，主要还有物业和文旅城业务。文旅城收入 yoy+1.9% 至 10.8 亿元，2019 年 6 月 -12 月开业的广州、无锡和昆明三个文旅城，开业效果还不错，加上并购前已经开业的南昌融创乐园、合肥融创乐园、哈尔滨融创乐园、青岛东方影都融创乐园、西双版纳融创乐园。年收入 30 亿左右的宋城演艺市值 400 亿元，融创的 13 个文旅城颇有想象力。



" 第二层面 " 新业务领域，还是万科和融创比较领先。以上新业务基本上还是围绕房子做文章，在开创未来方面就不是这样了。
04
关于开创未来，这点最不容易，基因是不容易改变的。踏足一个新的领域，这跟韩寒说的，" 拿你的业余爱好挑战人家职业的、吃饭的家伙，往往输的很惨 "。差不多是一个道理。
融创在乐视上 " 失败过一半 "，虽然乐视账上的土地能拿走开发，但乐视网毕竟臭了，电视机什么的家庭生态，客厅生态，想跟小米、华为竞争是没戏的。
恒大在矿泉水、粮油、奶粉等领域吃过疯狂的败仗，还被贾会计坑过。足球不算失败，虽然不赚钱（很少有足球队能赚钱，曼联 ( NYSE:MANU ) 这种世界级豪门业绩也一般般，股价跟横线差不多），但是可以视作房地产业务的营销成本。



对于未来的探索，泛房地产以外的探索，碧桂园、万科、融创目前是没有什么能拿出来说一说的。只有恒大矢志不渝，被贾会计坑过一次后，仍然燃烧着新能源车的梦想：
布局整车研发的 NEVS, 与豪车制造商 koenigsegg 组建合资公司，与汽车动力工程领域 hofer 组建合资公司，入主荷兰 e-Traction 和英国 Protean 掌握轮毂电机技术，入主卡耐新能源获得动力电池技术，在瑞典、广州、上海、天津等地有多个生产基地，入股广汇拥有全球最大汽车销售渠道，获得网约车资质，2019 年 6 月 29 日 " 国能 93" 量产车型亮相。
许老板的魄力让人佩服，但是，还是不看好。
跨界来的恒大做新能源车，除了钱还有什么？新能源车领域强手如云，一哥特斯拉正处于高端向高中低端转型的阶段，目前大势已成，称霸了。后面屁股头还有奔驰奥迪等国外传统品牌在追赶。国内传统企业有 " 油转电 " 的吉利，风口追逐者比亚迪，做中高端新能源车的蔚来 2019 年出货量超 2 万辆。
第三层面开创未来方面，只有恒大有完整的布局，但鉴于过去它在做矿泉水等新事业时，并未表现出多么深刻的改善行业效率的思考与创见，没有那种颠覆式的创新，从 1 到 10 的变革，所以觉得成功的希望不是那么大。
国内新能源车，我比较看好吉利这家在汽车领域成功过一次的公司，以及把体验做到了极致的蔚来。至于恒大汽车，先别看花了多少钱，看能够卖出多少量吧。
05
融创和万科 A，在第一层面的现有核心事业，以及第二层面的新业务方面，都比较领先。第三层面只有恒大有布局，但从现在展现出来的东西看，我个人认为希望不大。
所以综上，我认为融创可能是未来 5 年最具投资价值的公司。等等，你是不是要问为什么不是万科 A？兄弟，中国 " 第一价值投资人 " 姚员外不能搞天搞地了，万科哪还有什么投资价值。



从股价走势来看，融创已经突破了前期高点，只是谁也没料到疫情这么严重。不过股价下来了也是买入机会，且行且珍惜吧。
以上是我的粗浅观点，有不同想法的可留言指点。
@今日话题
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/xz