REITs因何在新加坡如此成功？

专评傻子

新加坡 REITs 市场简介
REITs 在新加坡才 19 年的历史，却发展成为亚太地区最为成熟成功的 REITs 市场之一。


可以说，新加坡 REITs（下称 "S-REITs"） 比美国 REITs 的条件还严格：
l  只能采取单位信托的形式；
l 必须有独立的 REITs 管理人，且管理人应在新加坡当地有实体办公室；
l S-REITs 要求至少有25%的单位信托份额必须由500个以上投资人持有。
l 要求70%以上投资于房地产及其相关资产，但不能以任何形式参与房地产开发活动，不能投资空地；新加坡境内开发完成的非住宅房地产和境外未开发完成的房地产投资不得超过 20% 比例上限；
l 每年从不动产经营方面获得收入的至少90%必须进行分红，但资本利得收入没有最低分配要求。
l S-REITs 规定负债不能超过资产总值的35%，但如果获得惠誉、穆迪、标准普尔公司信用评级并且对公众公布，那么融资比例可以放宽至 60%。
新加坡 REITs 税收政策
S-REITs 税费主要产生于三个环节：
l 购置或处置物业的交易过程，包括印花税、企业所得税、转让税等；
l 持有、经营过程，包括房产税和基于经营收益的企业所得税等；
l 分红环节产生的分红及利得。
世界上大多数国家不动产税费都比较严格和科学（但有一个国家例外，虽然它的房地产市场总值已经超过 4 百万亿人民币。虽然不科学，但你懂的。）
REITs 的本质是通过专业化集中运营获得长期稳定收入，专业和集中对资产对社会都有益。因此，税收政策对于 REITs 既鼓励又包容，比如税费减免、避免重复征税等方面的措施。
当然，新加坡 S-REITs 的税收优惠只针对新加坡境内的物业交易，发生在异国的物业交易要遵守当地的法规（新加坡就算有心杀敌也无力回天），当然，人家已经做得足够好了。
（1）交易环节
此环节主要设置了三个税种，包括印花税、企业所得税以及商品服务税，这三种税均存在减免的空间。
不动产的交易（包括买卖和租赁）要缴纳印花税，计税基础是购买价格和市场价格中较高者，征税对象是买卖双方（租赁不动产中是对承租人进行征税）。一般印花税率是累进制的，如果交易对象为住宅（或者住宅用地），税率从 0-12% 不等，如果标的物业为工业物业（包括厂房、仓库、科技园、洗衣店、产业园、饭店、卖场、实验室等类型），其税率为 0-15%。
上市或在 6 个月内即将上市的 S-REITs 涉及的印花税可以减免。
所得税计税基础是出售利得，税率是 17%。对于新加坡境内出售不动产所获得的资本利得收入不征收所得税，除非该公司是以买卖物业为主营业务的主体。
（2）运营环节
S-REITs 需要缴纳房产税、商品服务税以及企业所得税。
房产税是 S-REITs 在持续运营阶段最重要的成本，但新加坡没有房产税相关的税收优惠政策。房产税的计税基础是将不动产出租后预计可以获得年租金收入扣除家具、家电以及维护等费用后的净值，税率为 10%。
根据 " 税收透明 " 安排，S-REITs 用于分红的利润免征企业所得税，但不用于分红的部分则需要按照规定缴税（有一种说法是只要分红超过净收益的 45% 即可豁免所得税，我要去进一步验证后再确定告诉大家）。
（3）收入分配环节
所有 S-REITs 投资人的所得税均由 REITs 代扣代缴，税基都是分红收入。但是，分红中的资产出售利得是免税的。
对于个人而言，如果 REITs 分红是通过新加坡当地的有限合伙企业或者交易、经营等方式获得，那么这类收入不能免税，按照个人所得税规定缴纳，税率按照收入金额不同划分为 11 档，范围从 0-22% 不等。
对于新加坡境内的投资机构，包括当地公司、境外机构设立的子公司等，获得的 REITs 分红也需要按照规定缴税，税率为 17%。
对于非新加坡的企业投资人，分红时 S-REITs 要进行代扣代缴所得税（withholding tax），税率为 10%。要知道，如果不是 S-REITs，这个税率可是 20%。
总之，友好优惠的税收环境是水，REITs 是鱼。总想着竭泽而渔耍流氓，别说鱼，虾兵蟹将都得逃之夭夭。
2018 年 8 月 22 日    上海