购买二手房的正确姿势和赚钱逻辑

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在文章开头，先写出本篇的观点：
1、二手房价格是真实的资产价格，而一手房价格是名义价格，一手房卖多少，不代表二手房能卖多少。
2、二手房价格受一手房影响，变化速度和幅度比一手房要小，一个地方如果出了地王，两个月后周边二手房价格会上一个台阶；一个地方一手房如果降价打优惠，两个月后周边二手房也会相应下调。
3、除了一线城市，二线城市也将逐步进入以二手房交易为主的市场阶段，投资者的安全性和回报率会更加得到保障。
4、一二线城市在 2022 年大涨之前，二手房价格将整体维持中长期上涨，短期回调的走势
5、如何判断一个楼盘真实的二手房价格？牛市看放盘价、熊市看成交价。
那么，在不同市场环境下，怎样才能买到大赚的二手房呢？我们先来看一个模型了解一个楼盘的二手房价格是怎样变化的：
假设 2018 年 6 月份某城市 XX 花园小区，总计户数 5000 户，其中二手放盘的占比 2%，100 户，把其中不想卖的剔除掉，再把测试市场的剔除掉，可能真正想买的也就 80 套左右，这 80 套是真正想在近期把房子卖掉的。
同时，假设该花园小区的当前均价是 4 万 / 平，这 80 套放盘的价格几乎全部集中在 4 万 / 平左右，大致分布如下：
* 楼层、朝向、户型最好的、卖的意愿较差：4.5 万元 / 平， 3 套
* 楼层、朝向、户型较好的、卖的意愿一般：4.3 万元 / 平，10 套
* 楼层、朝向、户型一般的、卖的意愿一般：4.0 万元 / 平， 60 套
* 楼层、朝向、户型较差的、卖的意愿一般：3.9 万元 / 平， 5 套
* 楼层、朝向、户型最差的、卖的意愿很强：3.7 万元 / 平，2 套
上面的价格分布不单单考虑了房子本身的户型、朝向、楼层、采光、噪音、进深、面宽、装修等硬件因素，也把业主卖房意愿加了进去，以还原一个动态、真实的二手房的价格市场。
现在我们来判断一下这 80 套二手房，在市场上是一个什么样的销售状况
01、在二手市场火热的时候
这种市场下真实的状况就是，大量的二手客户进场，这个小区每天带客量超过 50 批，这 80 套房每周都会被看 3-5 批次，客户、房源、业主之间并不是一个明显的公平竞争态势，业主更强势，反正你如果不买，我明天或者下周就要升 10 万。
这个时候，最有可能发生的事情就是这个小区最便宜的 3.7 万单价的 2 套房被卖掉，随即就是 3.9 万单价的 5 套房子被卖掉，因为在市场火热的时候，业主的心态是极为不稳定的，你要是下手迟业主随随便便就把价格翻上去了，均价就不是 4 万了，而是今天 4.0 万，下周 4.1 万，下下周 4.2 万，所以最先被卖掉的一定是最便宜的那几套，这几套被消化掉之后，小区的整体价格就上去了。
也就是说市场好的时候，一个楼盘的底部价格是不断抬升的，刚需上车门槛越来越高。在这种情况下，卖掉的任何一套房都是当下这个小区最便宜、性价比最高的一套房，这是毋庸置疑的。
02、二手房砍价方法，一刀砍 10% 以上
刚需客这个时候怎么办？还能怎么办，只能盯着这个小区的房源和价格，手里准备好现金，当合适的房源出现的时候，第一时间奔赴现场把现金往业主面前一放，" 你好，我老婆太喜欢你这套房了，虽然价格有点贵，但我拗不过她，所以我今天就翘班过来下定，呐，这里 10 万定金！"
一般情况下，当业主看到买家直接拿着现金来，并且一叠叠毛爷爷鲜活地出现在他的眼前，而且说尽管价格贵了点，但家里的女人就是喜欢房子本身，业主一般都会被买家的诚意打动，耐心坐下来谈价签字。
那为什么要说 " 因为老婆喜欢，虽然觉得贵，自己拗不过她，只能来下定 " 呢？
因为这是下一步谈价的基础，说家人喜欢，并不是自己喜欢，那你谈价时就不会 " 人格分裂 "，你可以大方指出房子的不足，因为你并没有说自己喜欢。而说房子虽然贵，拗不过才来下定，一来给业主满足感，价格贵了也有人来买，卖掉后可以赚不少，业主会很知足。二来给业主紧迫感，今天是翘班来签约的，下一次就不知道能不能继续翘班了。
买房的时候，最好第一次自己看，然后第二次带家人来看，第三次自己跟中介去看，开始谈价。
第一次看，觉得满意，千万不要表露出来，然后第二次带家人去看，回来跟家人印证自己第一次的判断对不对，决定买不买。如果买，第三次自己跟中介去谈价，家人不要陪同，去到业主家，留心房子的问题，一会说地板太旧，一会说光线不足，一会说自己还在对比，另外一套也不错，总之就是打击业主的信心，降低他的心理价格。
这些，都要在不经意间完成。有了这些铺垫，才坐下来谈价。不断抱怨因为家人很喜欢业主的厨房设计又或者阳台的花（总之就是无关痛痒的购买理由），他们非得买下来，但自己不是很想买，没有办法，只能来谈一谈，今天还翘班了。
这时业主就会报价，报完之后，买家先不要急着还价，应该继续打击业主信心，拉拉家常，卸掉业主的防备心理，然后突然报出一个 " 超低价 "，一刀砍他 10% 以上。
因为没有任何防备，如果业主听完，反应很激烈，估计接下来很难谈到好价格；如果业主语气平常，甚至还好商量的样子，说明业主急卖，不敢正面跟你交锋。接下来，买家只要咬死一个超低价，中介左右一拉，业主就签了。
大家千万不要嫌麻烦，这样想一想，一套 500 万的房子，砍 10%，等于赚了 50 万。砍价 2 小时，就能赚 50 万，太值得做了！
以上是刚需客，那投资客这个时候怎么办？还能怎么办，投资客唯一要做的就是不买，价格天天涨、业主天天返价，利润是不能保证的，而且对于投资客来讲，房票和贷款名额都是稀缺资源，这就决定了选筹和购买时机的使用必须用在大涨前夕。只有真真的看准了房源和时机，才能饿狼捕食地扑上去，否则就是浪费子弹。
投资客是反向操作的，旺市卖房，淡市买房。他们并不像一套房都没有的刚需客一样，看到楼价大涨了才急急忙忙入市。
我曾经跟朋友说：最高明的投资是什么？
那就是当别人蜂拥进场的时候，你已经大幅获利了。
像广州、上海、深圳、北京、杭州这些地方，优质的二手房小区，在市场行情向上的时段，客户量是源源不断的，价格一直会向上涨，涨到业主心态变化了，涨到买家出手犹豫了，这个时候就开始博弈，看看哪方的力量大，最终博弈的胜出的就是哪方。
也就是说加价加到业主觉得心理价位到了，他一松口就答应成交了；又或者加价加到买家犹豫了，加无可加，最终弃购，交易终止。
在这个过程当中，没有政府的行政参与，只有买家、卖家的参与，最多有中介在中间牵针引线，这是一对一交易的市场行为，所以二手房的价格比一手房的价格更为真实。
03、在二手市场冷淡的时候
我们都知道二手市场是受到一手市场影响的，一手市场的好与坏，是受到国家政策，限购限贷、利息猛增、限制交易等等因素影响的。国家真正能直接影响的也只有一手市场，如果开发商不按政策来，那就不给你办产证。
当身处社会和市场中的二手买家、卖家、中介们，天天耳闻目染看到、听到一手的消息、政策的打压等等，就会影响买家、卖家、中介在二手市场中的心态、策略、执行动作。
那在市场不太好的情况下，该花园小区这 80 套房子大致是一个什么样子的销售情况？
最开始出现的情况，一定是买家开始观望，等等再买，说不定捡个便宜，觉得国家要出手干预了，房价不可能继续上涨，所以犹豫的心态和行为就会出现，这个时候看房客锐减、议价空间增加、业主也没那么强硬了。
最可能出现的情况是，当大家都在犹豫、都在博弈的时候，真正需要钱去治病、救厂、需要钱去换房的业主，就会以小幅的降幅把房子卖掉，比如 3.9 万的最终以 3.8 万的价格卖掉，4.3 万的最终以 4.1 万的价格卖掉，比如 1 个月内这个小区卖了 5 套出去，使得原来均价 4.0 万的状态被打破，最终放盘的价格下降到 3.9 万左右。
上述是第一步的变化，在第一步当中真正急用钱的业主都会快刀斩乱麻地把房子处理掉，真正的博弈是 80 套房子当中，真正需要钱的 5 套全部打掉之后，业主、买家的博弈才进入一个冷冻状态。
这个时候，买家肯定是不急的，因为已经有 5 套房子降价销售了，自己索性就再等等呗，投资客更不急，因为只要你出现降价这就是形势掉转头的的信号啊，所以更加不急，业主呢，如果业主是猪坚强，极力看好二手市场而且自己 2-3 年资金也没问题不急用钱，干脆就把房子收回去不卖了，真正有影响的是那些可卖可不卖的，对后市又犹豫甚至不看好的业主，觉得既然有 5 个业主降价了，那么这个势头就会对自己不利，所以干脆自己也割肉处理掉算了，当越来越多的业主有这样想法的想法，这个小区的价格就会在短时间内往下走，即使挂牌价还是 4.0 万，但真正成交的却是一路 4 万，3.9 万，3.8 万。
二手市场还有一个特点就是不同于一手市场，一手市场是开发商定价，开发商如果撑不住了，可以讲价，可以降的很多很多，只要能去货能回款就行。二手不一样，二手是不可能无限制的降下去的，比如原来均价 4.0 的小区，再怎么降也不可能降到 3.0，因为当降到 3.4、3.5 的时候，业主就终于明白了，我不卖了，打死也不卖了，干脆不卖了就不存在降不降的问题，而价格从 4.0 降到 3.5 的这个过程，其实是把那些急用钱、不看好后市的业主全部打掉了，剩下的就都是 " 猪坚强 "，绝对看好后市。
业主会想：呦呼，价格跌了，那我干脆不卖了，自己住或者出租算了。撤盘
所以二手房跌 15% 就很难继续跌，市场会进入长期横盘的状态。这也是现在全国大部分城市的真实状况。
这也是全文所讲，2022 年大涨之前，大部分一二线城市二手房将维持中长期上涨，短期回调的趋势。
当然，不排除个别城市，例如厦门、上海等回调 20% 以上的情况。
04、为什么投资房子能够赚钱？
那是因为它涨起来的时候翻倍，跌的时候只需要跌 15% 就很难继续跌了，如果跌个 20%，30%，那就上全国头条新闻了。
投资房产，赚就赚一间厂，输就输一颗糖，这种风险收益对比，绝对是好生意，有钱就买楼。
如果真跌了，这时国家和银行比你还急，他们一定出手救市，就像 2008、2012、2014 年一样，天天开会想办法怎么把房价搞上去，拉动经济。顺便说一下，厦门房价跌成这样，最近放宽了入户政策，以补充更多的刚需购买力，支撑房价。
上面总是想得比我们周到
很多人担心楼价下跌，其实都是患得患失，真的下跌了，中国 13 亿人口，战略纵深非常广，要动员一些人口进城以保住一二城市的房价，那是轻而易举的事。
北京房价如果保不住，放宽入户，房价马上回升，你不买，大把人等着买。
那为什么要保住房价呢？
因为与美国大部分银行抵押物是公司股权不同，中国大部分银行的抵押物是房产，房产一崩溃，中国金融必定出大事，整个社会面临系统性崩溃，这是绝不容许出现的。
宁愿让房价涨，也不能让它乱。只要保住房价，让中国几百万亿的资产岿然不动，银行不破产，企业不大面积倒闭，稳定国内形势，一边搞经济，一边去杠杆，长期来看，迟早拖垮老美。
房产是中国金融的主要抵押物，而房产却牢牢地掌握在我们自己手里，只要房价不崩溃，无论特朗普怎么闹，都撼动不了中国。他只能搞搞眼球刺激，制裁几家公司，应付一下选民而已。
在一个易涨难跌，以国家信用为背景的投资市场，大部分入场买房的玩家都能赚到钱，那最后谁亏了呢？
是不进场玩家
通胀洗劫的就是不买房的人
总之，中国在 2022 年大涨之前，大部分城市房价会维持中长期持续上涨，短期回调的趋势。
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第一篇：房产投资如何申请 100W 总额度信用卡
第二篇：如何利用以卡办卡申请 100 万总额度信用卡
第三篇：房产投资申请 100 万信用卡之注意事项
第四篇：申请成功之后怎样运用 100 万信用卡
第五篇：房产投资 100 万信用卡之不能说的秘密
《普通投资者如何从人生第一套房裂变成第六套房》目录：
前言
第一篇：人生第一套房一定要赚钱才有机会裂变
第二篇：如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套
第三篇：普通投资者如何快速筹集资金，破限购？
第四篇：笋盘去哪了？如何快速买入会大赚的房产？
第五篇：如何防范二手房交易的陷阱
第六篇：不同类型的房产价格上涨的逻辑
第七篇：一座城市板块轮动规律和投资方法
第七篇：楼市投资中最容易出现的亏损是什么
第八篇：投资什么房子最容易赚钱？
第九篇：不同信贷产品的运用与风险管理
第十篇：优质工作在房产投资中的意义和运用
第十一篇：银行是怎样一眼识破你的假流水的？附破解方法
第十二篇：......