华夏幸福与房地产公司其实大不同

裘达斯卡卡西

</b> 首先是商业模式不同。房地产公司（本文指的是住宅销售为主的房地产公司）的商业模式非常简单，大概内容就三点：买地，建房，销售。而华夏幸福的商业模式要复杂得多：政府划一大片地给华夏幸福经营 15 到 30 年不等→公司做基础建设，修路，规划等→政府按成本的 115% 或 110% 付钱→通常政府没有现钱付，华夏幸福最终会得到一块地→建孔雀城卖房子→招商引资→政府按落地投资额的 45% 付款→通常政府没有现钱付，华夏幸福最终会得到一块地→建孔雀城卖房子。
房地产业商业模式的优缺点。房地产行业受益于行业的长期繁荣以及预售制下的高周转，能够迅速做大做强，正所谓唯快不破。缺点是水涨船高，随着房价的上涨，土地的价格不断上涨，而房地产公司为了做大做强，必须拿更多的钱买更贵的地，判断好周期，胆子大，很容易超越其他公司，而一旦周期判断错误，在房价进入向下拐点之前大量买地，激进的公司可能会遭到灭顶之灾。因此在行业特别繁荣阶段，我们选择房地产股票，应该优先选择负债低或者处于降杠杆阶段的房地产公司，而不是买处于扩张阶段，大肆加杠杆的公司。
华夏幸福商业模式的不同点及优缺点。1. 主营业务不同。华夏幸福并不主动囤地，而是一种被动买地，华夏幸福最基本的工作，是为政府建设城市，招商引资，客户就是各地政府，可是政府没有钱付给华夏幸福，于是只好卖地，园区的初始阶段地并不好卖，于是华夏幸福只有自己去把地买下来，再建房卖出去。可以说华夏幸福做房地产是迫不得已，华夏幸福要赚的钱就是产业服务的钱，也就是招商落地投资额 45% 那个钱，至于房地产能保本就可以，其作用就是回款而已。2. 必须说一下，公司做基础建设，修路，规划等，政府按成本的 115% 或 110% 付钱，其实这一块算上融资成本并不能赚钱，只能保本。可是这一块其实意义十分重大，它是华夏幸福的安全线，一方面反正由政府买单，那就尽量把路修好一点，把城市做得好一点，以便于更好的吸引企业入驻园区，另一方面即便未来园区招商引资，效果不是特别好，华夏幸福的投入因此并不会血本无归，这也是华夏幸福园区大量复制而不会因为部份园区的不成功而拖垮公司，100 个园区只要有 1/3 的园区特别成功，公司也将因此而繁荣。3. 房地产行业对华夏幸福是非常重要的一环。没有房地产这一环，华夏幸福的商业模式将不成立。有了房地产这一环节，完美的解决了政府的回款问题，这也是为什么华夏幸福的应收账款基本不需要计提坏账，政府根本没必要赖账，在园区内划一块地卖给华夏幸福做房地产而已，而政府可以得到优美的城市和入园企业提供的长期的税收收入和大量的就业机会。但是华夏幸福的房地产和专业的房地产公司又不同。专业的房地产公司是要赚钱的，而华夏幸福的房地产可以不赚钱仍然能把公司做大做强（因为产服收入毛利率可达 90%，已经非常可观了），当然受益于房地产行业的繁荣，华夏幸福的房地产也能赚钱，这属于锦上添花了。因此对于华夏幸福的房地产来说最重要的不是能赚多少钱（当然能赚更好），而是卖不卖得出去的问题。由于华夏幸福拿地非常便宜，并且可以不追求利润，因此可以卖得非常便宜，并且华夏幸福非常重视选址，一般园区都位于人口净流入的核心大城市的周边，随着城市化的发展，享受城市产业及人口外溢的红利，公司除了卖廉价的房子，也可以卖性价比高的联排别墅。因此公司的房产既能满足穷人的需求，也能满足中产阶级追求富人的生活，即便房地产行业转冷，但是华夏幸福的高性价比仍能让公司的房子卖出去。4. 慢。专业房地产公司讲究的是唯快不破，拿到地就马上要动工，动工马上就要开始预售，甚至六个月时间现金流就能回正。而华夏幸福园区一般要做 15 年到 30 年不等，华夏幸福的慢体现在两方面：① . 要建的是一座城，修路及城市基础建设工程量巨大 ，前期资金占用大，相对于专业房地产公司，现金流回正要慢得多，至少要两三年；② . 虽然现金流回正慢，但是受益时间长。园区城市主干道及城市基础建设是一次性的，一座园区经营 15 到 30 年，前期投入大，现金流回正时间慢，可是后期就没有这些投入了，园区经营的好，就会成为公司的现金奶牛。因此对于华夏幸福，我们应该分两种情况来看待：一是初创园区，二是成熟阶段的园区。华夏幸福目前虽然签约的园区差不多一百个了，可是真正成熟的园区占比很少，未来发展潜力十分巨大。也因此投资华夏幸福，应该做好长期持有的心理准备。5. 华夏幸福的核心竞争力不同于专业房地产公司。专业房地产的核心竞争力在于买地的前瞻能力，建房子的能力及销售能力。而华夏幸福的核心竞争力在于对产业的前瞻能力，在于招商引资的能力，在于对产业配套服务的能力，在于城市建设的能力。华夏幸福这些能力需要长期的积累，华夏幸福在园区建设方面已经积累了接近 20 年的经验，有 4600 人的专业招商引资团队，有丰富完整的产业信息，还有丰富的和政府打交道的经验，已经创造了一套成功的商业模式，而目前正在做大量复制的这件事情。6. 华夏幸福具备融资优势。无论是华夏幸福还是专业房地产公司对融资能力都有极高的要求。而我们知道国家对房地产融资整体来说是收紧的，而华夏幸福的融资，大部分并不来源于银行的开发贷。正如华夏幸福高管@林成红 所说：" 华夏幸福上市公司体系有 60% 的融资和房地产业务没直接关系，只有接近 20% 是依托于银行的开发贷。"7. 未来想像空间巨大。华夏幸福经营的园区面积大，并且经营时间长，未来 100 个园区联动起来，可以做很多事情，比如养老，学校，医院等。
综上所述，大家应该明白，华夏幸福确实不是一家房地产公司，但是房地产却是华夏幸福商业模式中的重要一环，这一环主要的目的不是为了赚钱，而是形成一个现金流的闭环。@今日话题 @罗文捷
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