房贷利息抵扣个税,国家催你买房了!

暗色的咖啡香味

9 月 18 日，备受关注的个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自 1980 年出台以来第七次大修，也将迎来一次根本性变革：
工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税；
个税起征点由每月 3500 元提高至每月 5000 元（每年 6 万元）；
首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；
优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。
2018 年政府工作报告中就提到，提高个人所得税起征点，增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理减负。但是此次却新增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，可以说是令购房者喜出望外了！
那么这个房贷利息抵扣个税对楼市有何影响？具体能抵扣多少钱？我们不妨来算算这笔账。


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国内已有先例：促进商品房销售
其实房贷利率抵扣个税，在中国历史上并非首次，早在 20 年前上海、天津、重庆等地就已经试过。
1、上海
上海曾在 1998 年实行过，方案可抵扣税基较广，采取先征后退的方式。
2、天津
1998 年 8 月 11 日，天津发布《天津市地方税务局关于个人支付住房公积金贷款利息免征个人所得税有关问题的通知》，方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小。
3、重庆
2008 年底，重庆已有率先实施对主城区内首套自住房实施 " 补助 "，方案以补助形式出现、设定补助额度限制。
各方案的具体细则如下：


上海、天津两个方案作为房改初期，是政府阶段性鼓励商品购房的政策，已成为历史。但从政策效果来看，三个方案都对商品房销售有极大的促进作用。


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国际上亦有参考：这些细则仍待确定
不仅中国过去，在国际上也有不同形式的利息抵税政策。


从经验上来讲中国实施亦有参考，然而现阶段时空环境大不同，仍有许多需要解决的问题：
1、税制基础条件不成熟、综合征税机制施行会面临不少问题。
相比发达国家，我国目前税收仍然以流通税为主，所得税制仍然较为落后，体现为个人收入信息不透明，部门间信息缺乏联网互通，信息不对称问题在实务上难解决；综合征税机制施行会面临不少问题，比如道德风险等问题。
2、如果全国推广可能引起房价进一步上涨。
目前在地产市场差别化调控的情况下，控制房价不过快上涨前提不放松，如果全国推广，有可能引起房价进一步上涨，因为这对中高收入的改善性住房需求有比较大幅度的减免。
3、支持租赁市场是目前政策大方向，房租抵扣个税有可能在全国率先铺开。
2016 年 6 月 3 日，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就指出 " 对个人租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题 "。本次草案也增加规定了住房租金等专项附加扣除。目前支持租赁市场是楼市政策的大方向，相信房租抵扣个税更有可能在全国率先铺开。
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4、如果试行限制条件将会很多，除了购房条件、社保条件的限制外，高收入部分对应的税率更高，因此税收抵扣的的边际效果也更明显。
从税收公平的角度看，未来实施细则更有可能采用不同豁免额差异化税率的方式实施，一方面可能采用豁免限额（设定最高抵扣额）的方式，其次也可能根据物业类型、单价等设置差异化税率。
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5、这将是中国房地产长期机制的一环。
虽然出台措施是为了个贷抵税，但我们认为这将结合房地产整体税制建设（个人财产转让所得税、地产营业税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、房地产税等房地产综合税制），逐步形成房地产长期机制。
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到底能省多少钱？高收入群体更受益
若利息全额抵扣，到底能省多少钱？哪部分收入人群受益更大？我们不妨从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果：
PS：首先我们需要确定以下前提：
1、假设采用平滑确认利息的方式（一般还款初期确认的利息费用更高，可能采用递延的方式，实际操作尚待细则出台）。
2、按照月收入在 7132 元到 100000 元的范围内测算，其中 7132 元为上海 17 年职工平均月薪（数据来源：上海人社局）；
3、假设每月等额偿还，并没有提前还款。
4、基准利率采取目前基准利率 4.9% 测算；
5、起征点按照个税修正案草案规定的 5000 元测算，但由于具体分档标准未知，其他参数仍按原个税计算方法测算；
6、按照贷款总额 50 万元 -700 万元测算，改善型购房占比较大，贷款额度主要集中在 350 万 -700 万。按照以上假设，我们分别考察不同情况下 " 利息抵扣个税 " 实施下的减免作用（减免额占月供的比例）。
相同贷款总额情况下


相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高。根据上图表格，我们看到月收入为上海市平均水平 7132 元 / 月的，如贷款总额为 150 万元，每月减免额占月供的比例为 2.9%，而月收入为 4 万元 / 月的，如贷款总额为 150 万元，每月减免额则占月供比例 25%。
相同收入情况下


高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则减免越多。如月收入为 2 万元 / 月的情况下，贷款总额为 250 万元，30 年减免总额为 56.33 万元；同样月收入为 2 万元 / 月，贷款总额为 700 万元，30 年减免额为 98.82 万元。
相同收入和贷款总额，不同年限情况下


相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多：如月收入为 6 万元 / 月的情况下，贷款总额为 150 万元时，20 年减免总额为 25.68 万元，30 年则为 40.98 万。
根据以上测算结果，我们发现：
1、相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高；
2、相同贷款年限情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高；
3、相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多；
4、高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士更多。
以一套总价 500 万的房子为例，贷款 350 万的情况下，月收入为上海平均水平 7132 元 / 月的居民，月供 18575 元，每月房贷利息可抵扣节税 108 元；月收入为 4 万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税 2213 元；月收入为 10 万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税 3984 元。


此次过税改革，新增的专项附加扣除，对居民合理减负意义重大，尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣，首次列入个税修正案，虽然不是针对房地产，但或许是整体房地产税制的一环，客观上来看这一政策短期内将对改善性住房需求有明显促进。
来源：中国房地产网