房产税新玩法老房子要倒霉

今生寻倩

前两天有篇采访火了，是房地产报对于原房改课题组组长孟晓苏先生的采访，孟晓苏现在的职务还有中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长等等。他应该算是资深房地产商，也是在高层的制度设计中能够说的上话的人。


孟晓苏借着采访，再次表达了对于推出房产税的迫切要求，他说房产税 2003 年的时候，中房就已经提出了，那个时候他们就已经看到了现在，会有人房子多有人房子少。现在不征房地产税会使得两部分人受害。一部分人是农民，因为政府现在是用廉价征地高价卖，土地收益少量返给农民。第二部分是最后买房子那个人群。把地价拉得高，把房价拉得高，让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用，可是原来有房的人就不需要承担了。这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。


关于房产税怎么征收，孟晓苏给了自己的看法，他说最简单的办法就是从小产权开始征收，因为这部分是没交过土地出让金的，所以收税合理合法，税率可以定的很高，比如 2% 都可以。这就变相把土地出让金收回来了，然后房子也就转正了。第二类就是折算土地出让金，房子土地快到期的就多交一点税，刚买的新房就少交或者不交。这样把土地出让金跟房产税率挂钩，大家也就都踏实了，不会再有 70 年土地使用权的担心了。这才是楼市调控的长效机制。也是最公平的机制。
其实这个思路还是不错的，最大功能就是规避了重复征税的问题。免征税的部分你就拿 70 年除，比如按土地算 35 年的房子，就按照一半税率征税，10 年的房子按照七分之一征税，这个看起来很合理。如果按照孟晓苏提出的 2% 的税率，那么现在绝大多数房子的税率都不到 1%，10 年以内的房子，大概税率 0.3% 左右，北京上海这样的 500-1000 万一套房子的地方，大概房产税也就一个月 1000-2000 块钱。所以并不会给大家带来太多的困难。


但问题也是有的，而且其实也不少。
第一，又涉及小产权转正的问题，这部分房子的存量可不少，如果转正颁发产权证，必然会对现有住房体系造成冲击，相当于供给一下子增加了好多。那么房屋价格该怎么评估，这是个难题。甚至公布消息之前，和公布消息之后，那么同样的小产权房的价格都将有巨大的变化，甚至整个楼市都会有大的变化。相当于这个政策依赖于评估价格，而政策本身又会对评估价格产生巨大的反身性影响。所以这事需要搞好，房产税本身就是对楼市的巨大杀招，如果在叠加小产权转正这种巨大供给，那么很可能让楼市的价格和预期产生巨变。价格暴跌也不是没有可能。
第二，老破小该怎么办，按照这种评估体系，老房子征税是最高的，但住在老房子里的，通常都是老人，他们经济收入是最低的。对一个收入最低的群体，征收最高的税率，而且随着年代推移，税率还要越来越高，这显然是不合适的。这么高的税率，会让老房子几乎失去价值，房子又破，税率又高，谁还愿意买呢。所以老破房子可能会迎来价格暴跌。如果价格跌下来，评估及时，那么老年人的税收压力也能缓解，比如现在 300 万的 35 年的老房子，要按照孟晓苏的测算，一年交税要 1%，那就是 3 万块钱，如果这个房子没人要了，价格可能跌到 100 万，那么每年交税 1 万就够了。但关键的问题是如何保证评估及时。价格评估的参照物是什么？老年人到时候会相当纠结，当然不想多交税，但更不能接受自己的房子这么快速的贬值？这都是问题。


第三，一旦房产税实施，就不会再有土地出让了，新建的房子价格反而便宜，但是要交足额的房产税，那么扣除土地出让金之后，新房的价格要比周边的二手房低很多。这样一来你就要选择长痛还是短痛的问题了，从现在大家买房都需要贷款来看，我相信更多人会选择长痛，也就是等着更便宜，但要交更高税率房产税的新房（开发商提出的建议 一定是有利于新房销售的），也不会再去买价格更贵的旧房。
那么这就又回到了第一个问题，需求又出现了变化，价格市场会出现混乱，你该怎么评估？特别是二手房的价格，到时候很多人估计都要把负资产的房子卖出，但却无人接盘，价格就会一直跌，而价格跌就更没人买了。没人买价格就会更跌。
所以房产税这个事，牵一发而动全身。我们最麻烦的地方就在于土地出让的时候收过一回钱了，所以这让整个市场不好一刀切。中国特色的土地模式，就又得开拓中国特色的房产税模式，这就让未来的房地产市场相当的不确定。老齐说过，真正会让房子预期发生变化的只有两件事，一个是加息，一个是房产税。这个在未来都是可以看得到的。但仍然很多人在热衷做房地产的投资，希望博取价差，也只能提醒大家且行且珍惜吧。
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文章来源：有点搞笑的小海（大鱼号）
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