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文章摘要：</b>2016 年 11 月 28 日上海楼市新政发布，无论公积金贷款还是商业贷款，认房又认贷。首套住房商业贷款首付款比例不低于 35%；本市有 1 套住房或本市无住房但有贷款记录（包括商业和公积金贷款）的执行二套房贷政策，普宅首付比例不低于 50%，非普首付款比例不低于 70%。公积金第二套改善型购房的首付比例调高，普宅比例 50%，非普 70%，利率上浮 10%，个人贷款最高限额下调 10 万元。
11 月 28 日 , 上海市发布楼市新政，网签时间在 11 月 29 日（含）之后的，执行新政策，网签时间在 11 月 28 日（含）之前的，执行原政策不变。下面小编将结合新政，对上海市目前的购房资质、住房信贷、住房类型以及税费的相关政策进行详细分析。
一、在沪购房资格
购房资质审核是买房的第一步，所以首先要知道自己是否具有购房资质。
1. 本地户籍
目前沪籍已婚家庭（含驻沪部队现役军人和现役武警家庭）限购两套房（含新建商品房和二手住房）；沪籍成年单身在本市未拥有住房的，限购 1 套住房；沪籍未成年人只要所在家庭不限购，可以单独上产证。
限购政策（2011 年 1 月 31 日）前沪籍购房人各自和父母共有 2 套以内住房（≤ 2 套）提供关系证明，可不计入购房套数。
2. 外地户籍
在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前 63 个月内累计正常缴满 60 个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购 1 套住宅；拥有 1 套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供符合网签日期前 63 个月内累计正常缴满 60 个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房；外地未成年人限购。
二、住房贷款政策
1. 商业贷款
（1）居民家庭购买首套住房，即居民家庭名下在本市无住房且全国各地无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于 35%；
（2）居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有 1 套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于 50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。
2.公积金贷款
（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整，即首付比例仍为 30%（住房面积大于 90 平），面积小于或等于 90 平最低首付比例为 20%；
（2）第二套（在沪名下已有 1 套房，或者即使在沪名下无房但已使用过 1 次公积金贷款）改善型购房的首付比例调高，即普通商品房为 50% 和非普通商品房为 70%，二套普通商品房贷款利率上浮 10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调 10 万元；
（3）停止向已有两次公积金贷款记录以及购买第二套非改善型住房的职工家庭发放贷款；
（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从 40 倍下降到 30 倍，补充公积金的存储余额倍数调整为 10 倍；
（5）还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过 40%。
除此之外，上海市将严格首付资金真实性审核和信用审查，具有不良信用记录的借款人从严审批贷款，尚未还清公积金贷款的不得办理除还贷以外的其它公积金提取业务。
三、普通住宅和非普通住宅是如何定义的？
住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种。普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。
普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。
非普通住宅则是相对于普通住宅而言的，非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。
根据 2014 年 11 月 20 日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：
1. 五层以上 ( 含五层 ) 的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2. 单套建筑面积在 140 平方米以下；
3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下（即容积率低于 1.44 倍），内环线以内的低于 450 万元 / 套，内环线与外环线之间的低于 310 万元 / 套，外环线以外的低于 230 万元 / 套。
注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。
四、税费如何计算？
买房不止包括房子的价格，还要缴纳各种税费，并且税费缴纳在购买房产时占有相当的比重，特别是二手房。新房在开发商拿到大产证后，业主需要交纳契税办产证；买二手房除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税及附加税和个税。
1. 增值税及附加税的征收标准
自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否 " 满 2 年 " 以及是否为普通住宅是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。
（1）普通住宅
若是满 2 年，免征增值税及附加税。
若是不满 2 年，则按照全额（核定价格）÷ 1.05*（5%+0.65% ) 征收 , 其中 5% 为增值税率，0.65% 为附加税率。
（2）非普通住宅
若是满 2 年，按照差额（税务核定价 - 购入价）÷ 1.05*（5%+0.65% ) 征收，其中 5% 为增值税率，0.65% 为附加税率。
（3）非居住用房
按照差额（税务核定价 - 购入价）÷ 1.05*（5%+0.65% ) 征收，其中 5% 为增值税率，0.65% 为附加税率。
特别提醒：
在上海，部分郊区的区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为 0.55。公式为（全额 ÷ 1.05）×（5%+0.55%）（增值税率 + 附加税率）。
2. 契税的征收标准
（1）商品房以及售后公房
契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，契税的税率一般为 3%，但是也会有税率方面的优惠政策，影响契税税率的多少，主要看是不是 " 唯一住房 "。
1 ) 如果是 " 二套 "，无论面积大小，新房收总价 3%，二手房为（核定价格-增值税）*3%；
2 ) 若名下无房，根据房子的面积大小，有两种收法：
90 平米及 90 平米以下，新房收总价 1%，二手房为（核定价格 - 增值税）*1%；
90 平米以上，新房收总价 1.5%，二手房为（核定价格 - 增值税）*1.5%。
注意：
1 ) 唯一住房指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产（包含和父母及其他人员共同共有）。
2 ) " 契税 " 首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定（查询结果），需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。
（2）非居住类用房
非居住类用房中，常见的主要有车位、商铺、办公楼等 ; 一般情况下，对于非居住类用房来说，契税 =（核定价格 - 增值税）*3%。
3. 个税的征收标准
缴纳个人所得税，是否 " 满五唯一 " 是交不交个税的关键要素，其中 " 满五唯一 " 是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。
（1）满五且唯一
转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。
（2）非满五或满五不唯一
转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照 " 利润 "*20% 征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。
（3）特殊情况
若是没有住宅原值凭证（即无法提供或者准确证明房屋购入价）的，普通住宅按全额（核定价格）的 1% 征收个人所得税，非普通住宅按全额（核定价格）的 2% 收取个人所得税。
1." 利润 " 计算方式：核定价 - 本次交易增值税 - 购入价 - 购入契税 - 本次交易附加税 - 房屋装修款（正式装修合同、正式装修发票、装修材料清单、抵用金额上限为买入价格 *10%）- 还款利息（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单（要求包含物业地址产权人姓名并敲章），银行证明文件并敲专用章）
2. 核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，若合同价格低于市场价格，则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。
4. 房产税的征收标准
在起征时间（2011 年 1 月 27 日）后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人都需要缴纳房产税。
（1）房产税的计算公式为：新购入房屋的应税面积 * 新购入房屋的单价 *70%* 税率，税率分 0.4%、0.6% 两种：
1）新购入房屋的单价≤ 51820 元／平米的，税率为 0.4%；
2）新购入房屋的单价>51820 元／平米的，税率为 0.6%。
注意：随着市场的变动，房产税的核定单价每年都会有新的调整，43002 元／平米是当前政策下的单价（上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍）。
（2）房产税应税面积计算公式是什么？
1）原有住房面积 + 新购家庭名下住房面积
2）原有住房面积 + 新购家庭名下住房面积≥家庭人数 *60 平米，原有住房人均面积≥ 60 平米，应税面积 = 新购住房面积；
3）原有住房人均面积
（3）免征条件：
上海人（沪籍）房产税免征条件：
1）上海人第一套住房免征房产税；
2）限购之前（2011 年 1 月 31 日）同有血缘关系的父母（必须为上海人）在一起的房屋二套以内，再次购入房屋属于首套范畴，若父母为外地人，父母必须有满 3 年的在沪居住证可以免征，若没有则需要按照人均面积缴纳房产税；
3）上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均 60 平米的优惠，剩余部分按照超出部分缴纳；
4）若属于二套住宅范畴的，同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。
外地人（非沪籍）房产税免征条件：
1）若持有《上海市居住证》还未连续满三年，可以先纳税，等满三年后再申请退税；
2）持有《上海市居住证》并在有效期内有 120 分积分的，可以在报税当天直接申请免征；
3）外籍／台湾同胞持有《中华人民共和国外国人居留签证或签注》且签发地为上海，连续满三年在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征；同理，如果未满三年可先纳税，等满三年后可以再申请退税；持有 B 类证件（海外人才引进居住证）或中国绿卡的可以直接申请免征。
个人住房房产税要怎么交？
来源：上海税务
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告》等规定，个人住房房产税的纳税人应于每年 12 月 31 日前，缴纳当年度应纳税款。纳税人可根据实际，选择通过付费通网站、有关银行和税务专窗三种渠道之一缴纳税款。
Q：个人住房房产税缴税渠道的服务时间是怎么安排的？
（一）付费通网站
1. 即日起，纳税人可直接登录付费通网站（网址：www.shfft.com）按照网上流程缴税。
2. 付费通网站常年受理个人住房房产税逾期税款缴纳业务，纳税人可在付费通网站缴纳逾期税款和滞纳金。
（二）有关银行
1.即日起至2016年12月31日，纳税人可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行（自营）在本市办理个人业务的营业网点，使用银行卡或现金缴税。
2. 银行网点的服务时间与日常办理个人业务的时间相同，具体可咨询有关银行。
（三）税务专窗
1. 应税住房所在区县的房地产交易中心税务窗口，服务时间为周一至周日办公时间。
2. 应税住房所在区县税务局办税服务厅个人住房房产税专窗，服务时间为周一至周五办公时间。
纳税人到税务专窗缴税的，用带有银联标志的银行卡，通过 POS 机当场缴纳税款。
购房必看（交易材料篇）
沪籍学生各区的学区房政策
近几年上海不少区域都出台了相关的应对政策。本篇汇总了不同区县的学区房重点政策、文件名称以及实施时间。
静安和长宁两区，是上海最早一批出台应对政策的区县，特别是静安区，其有 13 所公办小学。如今，不少区域都出台了相关的应对政策，具体每个区的学区房政策实施时间和实施内容都不太一样，下表汇总了各区学区房政策的重点内容，可以看出，五年一户政策在大部分的区县都已经明文规定并开始实施。
区县
文件名称
重点内容
实施时间
静安
2014 年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见
公办小学的上述入学对象为儿童和父母户籍在静安区对口地块一年以上、房屋户主和产权人或承租人为儿童父或母、能适应正常学习生活的适龄儿童。区教育局将要求本区各公办小学从今年开始建立对口入学新生数据库。从 2014 年开始，本区每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。
2014-4-15
长宁
长宁区教育局关于 2015 年小学招生入学工作的实施意见
" 学校将根据招生的实际情况，对户主、户口迁入年限及产权人有所要求 ( 具体要求以学校招生公告为准 ) ，对符合要求的适龄儿童实行优先对口入学；对不符合要求的适龄儿童实行区域统筹安排入学 "。长宁区的部分热门小学在入学报名通知中则不约而同地都对 " 就近入学 " 学生的户籍和房产证做出了更严格的限定。如江苏路第五小学、愚园路第一小学和天山路第一小学的招生公告均明确 " 适龄儿童的户籍地址与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址相一致 ( 户主的变更时间、户籍迁入年限、房产证办理年限统计日均为 2014 年 4 月 30 日 ) "。
黄浦
《上海市教育委员会关于 2016 年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》
对于本区户籍地 ( 户主为直系亲属或学生本人 ) 与居住地 ( 产权人或承租人为直系亲属或学生本人 ) 一致的适龄儿童，当学生报名数不超过对口学校招收学额时，安排对口入学 ; 当报名人数超过对口学校学额时，超出学额部分实行区域内统筹安排入学。 黄浦区每户地址五年内只享有一次同校对口入学的机会 ( 二胎或多胞胎除外 ) 。
2016-2-29
徐汇
徐汇区关于 2016 年义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见
1. 根据 " 相对就近、免试入学 " 的原则。 对于区域内入学矛盾突出的学校实施每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会（多胞胎、二胎除外）。
闵行
关于 2016 年闵行区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见
招生计划小于本条件中学生人数时， 优先满足户籍迁入时间在入学当年 4 月 1 日前满三年的对象。 户籍迁入未满三年的，由教育行政部门统筹安排入学。此办法适用于 2013 年 4 月 15 日后户籍变更的对象。非本区户籍但持房产证（产权人是父母或本人，且全部或共同共有）的学生，产权房五年内无适龄儿童入学的，若学生报名人数不超过学校招收学额时，安排就近入学；当报名人数超过学额时，实行区域范围内校际间统筹安排就读学校。五年内已有适龄儿童入学的，由区教育局统筹安排入学。此办法适用于 2012 年 5 月 21 日起办出产证的对象
浦东
浦东新区教育局关于 2016 年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见
2016 年起，本区在部分学校建立对口入学新生信息库，各相关学校加强入学新生信息比对，实行 " 一个门牌号一居住户，五年内只安排一次同校对口入学机会 " （同一居住户二孩除外）的做法。
2016-3-1
宝山
上海宝山区 2016 年小升初招生工作实施意见
2015 年起， 本区实施对口校区内同一居住户地址五年内只享有一次同校对口入学机会；适龄儿童（及父母）户籍迁入直系亲属户籍内满五年并与同住的，能享受对口入学政策（为保证政策延续性，该办法逐年过渡到位，即：2016 年须迁入户籍满 2 年，以后逐年递增至 2019 年及以后满 5 年）。与上述政策不符的或迁入非直系亲属户籍内的由区教育局统筹安排。
上海各县区房地产交易中心地址（点击图片可放大）
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发表于 2018-9-17 19:34:28
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