切实履行城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展

今生寻倩

16 日，国家统计局发布 2018 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2018 年我国 70 大中城市中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均回落。以一线城市为例，2018 年 1-12 月平均同比上涨 0.5%，涨幅较上年同期回落 9.6 个百分点；二手住房方面，同比上涨 0.7%，涨幅比上年同期回落 11.3 个百分点。
对此，业内人士表示，从 2018 年 12 月来看，22 个热点城市二手住房进入调整行列，热点城市房价的拐点已经出现。自 2015 年底以来的楼市 " 牛市 " 已入尾声，预计未来一段时间房地产调控政策仍以微调为主，房地产市场将维持降温态势。
新建住房销售价格涨跌互现
2018 年 12 月，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。国家统计局城市司统计师刘建伟表示，2018 年 12 月，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。
易居房地产研究院数据显示，根据国家统计局相关数据，对 70 个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均得知，2018 年 12 月，70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨 0.8%；同比上涨 10.6%，较 11 月相比涨幅扩大 0.3 个百分点。
具体来看，2018 年 12 月，70 个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有 59 个，下跌的城市有 8 个。24 个城市涨幅超过 1%，较 11 月减少 9 个。其中，广州环比上涨 3%，石家庄环比上涨 2.5%，锦州环比上涨 2.3%，丹东、呼和浩特环比上涨 1.9%，大理环比上涨 1.8%，南宁、秦皇岛环比上涨 1.6%，烟台环比上涨 1.5%。
中原地产分析师张大伟表示，由于统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，一方面前几月有低估房价的可能性，另一方面，在近期入市项目松绑下，各地释放存量集中签约，又放大了市场涨幅。因此，12 月官方发布的全国房地产市场数据有所 " 失真 "。
以北京为例，2018 年 12 月网签项目井喷，合计签约单价 9 万以上的住宅达到了 269 套，刷新了调控以来的新高。实际上是因为市场平稳后，北京的限高价盘网签政策出现了调整，以前不能签约的项目开始集中签约导致。与之类似的是广州，2018 年 10 月 19 日发布政策对网签指导价格优化，调整双合同改为单合同。
上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，考虑到部分城市限价有所松动 , 高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响，使得统计数据存在 " 部分失真 " 的情况，预计未来几个月 70 城新建商品住宅价格同比涨幅会跟随环比涨幅呈现下行走势。
22 城二手住房进入调整行列
二手住宅方面，易居房地产研究院数据显示，对 70 个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均得知，2018 年 12 月，70 个大中城市二手住宅价格环比涨幅为 0.3%, 目前已经出现连续 45 个月的上涨，但涨幅持续回落。
张大伟表示，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房成交占比已超市场总成交的 80%。他指出，一线城市二手房销售价格下调 0.3%，31 个二线城市二手房平均上涨 0.1%，35 个三线城市二手房平均上涨 0.3%，均明显回落。
易居房地产研究院报告显示，与 2018 年 11 月相比，2018 年 12 月 70 个大中城市中，二手住宅价格环比下跌的有 22 个，下跌城市的数量占比达到 31.4%。而 2018 年 11 月，价格下跌的城市只有 17 个。其中，厦门环比下调 0.6%，跌幅最大，福州、青岛环比下调 0.5%。
张大伟说，2018 年 12 月是自 2016 年以来，一二线城市二手房价格下调数量较多的月份。从预期看，二手房价格下调将是开始。在 2018 年 8 月全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。
58 安居客房产研究院首席分析师张波表示，虽然从统计局的数据来看，二手房价的变化幅度仍然较小，但实际相比新房，二手房市场的降温更为明显。以一线城市为例，广州、深圳商品住宅成交翘尾，北京、上海成交价格出现上扬，套数环比略有上浮，但从线上的挂牌房源量来看，环比 2018 年 11 月整体下滑 14.5%，其中广州环比下滑幅度最大，达到了 13.2%。
中国房地产协会会长冯俊也指出，对市场更敏感的是二手房，开发商由于刚性成本、销售策略等原因，会把新房房价维持在一定价格水平上，而二手房的供应者是个人，提供的市场信息敏感度更高。
后期仍以 " 稳 " 为主
王若辰表示，2018 年 12 月，70 城房价指数环比涨幅较 11 月明显收窄，市场继续降温。在此背景下，房价已接近合理区间。目前政策方面并未出现明显变化 , 预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主 , 房地产市场将维持降温态势。
张大伟预计，未来几个月二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅也将逐渐开始调整。张大伟说，全国多地在 2018 年 10 月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷、限商、限售多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧。
张大伟预计，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现。" 全国可能出现一轮 30 城以上房地产调控政策的微调潮。" 他认为，虽然进入 2018 年 12 月后，调控明显减少，但从各地政策内容看，房地产调控 2019 年政策取向依然是从严为主。
贝壳研究院院长杨现领认为，2019 年中国大中城市房地产市场或保持弱势回温。去年 12 月，13 个城市中 11 城带看量和新增客源量环比回升，其中深圳、济南及成都等城回升明显。均价的下跌降低入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。" 不过，楼市因城施策的基调未变，并且 2019 年新房供应库存相对较高，不会出现明显上行的动力。" 他说。
（转载来源：新华通讯社）