法律帮办｜开发商无证房产能被民事查封吗

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若能够确定权属，未登记的建筑物可以查封


邯郸市常先生咨询：我的一位老乡几年前在邯郸市某小区购买了一套期房，购房后迟迟没有交房，虽然早己封顶了，据说因五证只下来三证，几个月前，有关部门还在小区门口贴出了禁止开发商对外售房的公告。但我的这位老乡最近突然听到传言，开发商开始对个别房屋一房二卖，于是我的这位老乡便去楼盘处打问消息，没想到竟然碰到了购买他同一套房的另一买主，声称刚与开发商签了认购合同。为此，我的老乡大吃一惊，决定起诉开发商并查封该套房产，遂咨询当地一位律师，但这位律师说，因为涉案房产五证尚不全，仍未办理预售许可证，且开发商的大房产证还没有下来，故不能查封。我想了解的是，这位律师说得对吗？


法律帮办：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。据此可知，未登记的建筑物也是可以查封的。因为该司法解释的第十条就明确规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》; 暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记 ; 不具备初始登记条件的，原则上进行 " 现状处置 "，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。
据了解，《邯郸市商品房销售监管的若干规定》（邯政规【2018】1 号）第一条第（二）款规定，未取得《商品房预售许可证》或未经现售备案的，不得以任何形式进行销售。第四条第（二）款规定，已取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》，以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，属违法预售行为，由住房保障房产管理部门责令整改，退回已收款项，并依法进行处罚。本案开发商违反政府明文规定和有关部门公告要求擅自再次销售房产，显具过错，而在此情况下认购此类房屋，也有失谨慎。
目前，对于五证不全的房产能否查封的问题，在司法实践中确有不同认识，" 法律帮办 " 倾向于认为能够查封，具体到本案，根据上述司法解释和规定，本案中涉案房产虽然尚未办理预售许可证及开发商大房产证，但根据依据土地使用权的审批文件和其他相关证据能够确定权属，故涉案房产宜认定为属于应予查封的房产。
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