仲量联行2018回顾:成都办公楼空置率七年最低城市时尚度跃升

含枫

2018 年 12 月 28 日，成都—— 2018 年，甲级办公楼方面，办公楼需求结构转型趋势初显，入驻率首次突破 80%；优质零售方面，时尚热度有增无减，生活方式的升级激发增长新动能；高端住宅方面，楼市情绪逐渐降温，市场成交量有所下降；物流地产方面，市场需求稳健，拉动租金小幅上升。
仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示：" 随着城市发展不断演进，商业地产作为其重要载体，表现出强大高质量发展势头。办公楼成本优势吸引更多企业选址落地，成都办公楼空置率降至七年最低；时尚是成都 2018 年流量经济的重要驱动，国际国内潮牌的聚集效应，推动成都零售时尚度跃升。"


甲级办公楼市场
进入供应放缓周期，空置率降至七年最低水平
成都甲级办公楼市场在经历了 2012 年 -2017 年的供应高峰后，于今年进入放缓周期。全年仅录得一个项目入市，即睿东中心（高区），供应面积 2.6 万平方米，同比下降约 28.6 万平方米。
新增供应的大幅放缓给予市场更多时间去化空置面积。成都甲级办公楼空置率于今年第四季度正式跨入 20% 大关，录得 19.8%，同比下降 7.8 个百分点。其中，市中心和城南空置率录得 22.8%、18.2%，分别同比下降 5.2、12.4 个百分点。
市场需求结构正在变迁
2018 年市场需求保持活跃，净吸纳量录得 31.9 万平方米，同比微幅下降约 4.9 万平方米。基于教育资源以及成本优势，成都更是承接了来自一线城市的企业需求。全年大面积成交频现，典型成交包括 MFG 在第一季度签下国际金融中心 T2 约 1.8 万平方米；Wework 选址领地中心约 6,000 平方米；字节跳动于第二季度租赁国际金融中心 T1 约 1.6 万平方米；美团在第四季度选址两江国际 6,800 平方米等。
灵活办公与高科技企业的频繁成交，让我们看到成都办公楼市场的需求结构正在发生变化，更值得关心的是，这样的现象是否会延续：1）灵活办公：2018 年无疑是成都灵活办公爆发年。从年初知名运营品牌的大举进入，到年中开发商自有品牌的创立，截至 2018 年年底，成都甲级办公楼中灵活办公面积已达 14.7 万平方米。而放眼未来，由于可选项目的稀缺性与经济因素的不确定性，预计 2019 年第三方运营品牌的扩张步伐将有所放缓，但毫无疑问，这种灵活且极具社区体验的办公形式将成为甲级办公楼的 " 标配 "，并成为新的办公场地产品存在于市场。
2）互联网：政府统计数据表明，成都 2018 年前三季度，全市入库科技型中小企业达到 2,931 家，实现高新技术产业产值 7,529.7 亿元，增长 13.7%。其中，互联网企业发展迅猛，持续进驻甲级办公楼。典型成交包括美团进驻两江国际，炎龙科技进驻领地中心等。城市产业结构的升级，推动了科技型的租赁需求提升，占比达 23%，较 2015 年上升 17 个百分点。政府政策导向与人才红利持续释放的共同作用，预计 2019 年，市场仍将迎来大量互联网企业的租赁需求。
3）金融服务：2018 年金融行业需求占比仅 16%，较 2015 年下降了 28 个百分点。其主要原因仍是不稳定的新兴金融行业。面临市场中的频繁 P2P" 暴雷 "，大量该类型企业退租导致业主在租户选择上更加谨慎。 展望未来，一方面，金融市场的健康发展无疑将稳定办公楼租赁市场；另一方面，依托互联网产业的成长以及城市自身强大的消费基础，科技金融和消费金融将实现稳步发展，从而衍生出一定的办公租赁需求。
成都租金实现稳步上升
受需求推动作用，市场租金在 2018 年实现较大增长，净有效租金录得 94.3 元 / 平方米 / 月，同比上涨 3.0%。
未来两年成都甲级办公楼市场仍处于供应放缓周期，年均新增供应量约 16.4 万平方米。尽管受宏观环境影响，未来需求或有波动，但由于成都供应步伐的放慢，空置率将继续下行，市场租金仍有小幅上涨空间。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示：" 面对未来的不确定性，成都市场仍有其成本优势和人才优势，这保证了一定的需求来源。而对于业主而言，如何满足市场需求，打造高品质、多样化楼宇仍是最为关键的一点。"
优质零售市场
市场供求稳定，项目调整令租金上扬
本年度，成都主城区优质零售市场迎来 4 个项目开业，共计约 48 万方。随着外来人才的迁移以及线下消费客群的回归，全市优质零售市场表现强劲，不仅现有项目去化速度较快，今年新开项目的开业率也非常理想，部分项目甚至实现满租开业。因此，全市优质零售项目空置率降至 7.6%，同比下降 1.2 个百分点。
租金方面，得益于部分优质项目的持续增长，特别是一些购物中心的租户调整，对部分零售空间的拆分，有效提高了单位面积的租金收益，受益于此，全市优质购物中心首层有效净租金为 376 元 / 平方米 / 月，同比上涨 1.6%。
景 ? 筑：空间价值探索，生活方式焕新
零售空间价值被无限放大，通过建筑设计、生活场景构造、主题街区、文化展览、装置艺术、快闪店等方式，实现多元场景的运用与切换，以迎合消费者日益提升的美学享受与品质追求，为聚集人流赋予新动能。值得一提的是，新开项目首开龙湖西宸天街传递的 " 空间即服务 " 概念，通过公共空间的美学构建，将 " 人 " 与 " 场 " 有机连接，强调艺术融合与精致生活的态度。仁和新城推崇体验与互动，设置 AR 技术的室内互动大屏，弱化 " 卖场 " 的刻板印象，强调场景打造的灵动与多变。
在业态方面，除餐饮、零售为主导外，家居作为今年的新兴之秀，成为年轻人展现个性和表达生活方式的媒介，同时作为体验业态的一部分，购物中心在调整中也同样重视这一业态，以 NOME、ZAO  ZUO 和九木杂物社等为代表的设计类家居迅速扩张。于此同时，新零售也在家居领域发力，利用科技和数据赋能，打破线上线下界限，寻求更多合作可能，以小米、腾讯、华为智能生活馆、小红书为例的科技企业纷纷瞄准家具家居市场，与宜家、海澜之家等合作，为跨界融合型新零售进军家庭场景开辟新的可能。
潮 ? 变：国际潮牌争相进驻，国货品牌快速崛起
2018 年，成都零售业态的关键词，主要围绕 " 潮流 ? 思变 " ，无论从快闪热到时装周，从电竞潮到艺术范，成都的时尚热度有增无减。随着 VALEXTRA 和 GOYARD 相继进驻，成都成为国内首个集齐四小众奢侈品牌 GOYARD、MOYNAT、DELVAUX、VALEXTRA 的城市。此外，国际潮牌的聚集效应凸显，如：BeenTrill 全国首店、Off-white、POPCORN 等相继入驻，成都潮流度迅速提升。
值得关注的是，除了国际品牌的快速渗透，国货崛起的势头也不容小觑，如：成都首家李宁时尚店、波司登旗舰店、JNBY 旗下 LASU  MIN  SOLA、内外、鄂尔多斯旗下 BLUE  ERDOS 体验店等快速布局。仲量联行成都零售地产部负责人褚丹表示：" 在国货品牌崛起的背后，主要受益于三方面的影响。其一，受资本推动，为国货变革提供支持；其二，年轻消费者对大牌敏感度降低，为国货崛起创造消费基础；其三，国货设计风格、品牌理念符合年轻人消费品位。由此可见，国货品牌正乘势跃升。"
高端住宅市场
新增供应后期发力，市场成交有所回落
自 2018 年 5 月，限购政策进一步收紧，市场情绪迎来转折，楼市供不应求的情况发生根本性转变，摇号中签率明显提高，市场情绪逐步稳定。供应方面，在金融去杠杆的压力下，开发商主要融资渠道都有所收紧，多数房企面临流动性及再融资等方面的压力。受此影响，今年下半年各大房企，加快推盘速度，加速销售去化，带来资金周转，缓解资金压力。据统计，今年下半年成都高端住宅的一手房供应量约 4,400 套，较去年同期高出 76%。尽管新增供应持续放量，但购房者观望情绪加重，市场成交量有所下降。截至年底，成都高端住宅成交量约 5,600 套，较去年减少近半。
一手资本值性价比凸显，二手资本值高开低走
由于一手资本值受限价政策调控，市场价格相对温和，相较于二手房价而言，其性价比优势凸显，吸引越来越多购房者，特别是刚需购房者，转入一手房市场。截至今年年底，全市一手高端住宅资本值约 20,100 元 / 平方米，同比小幅上涨约 2.7%。
就二手市场而言，由于二手资本值，受市场情绪影响较大，全年呈现高开低走态势。在 5 月限购升级政策出台之前，二手资本值保持连续上涨势头，部分项目价格达到峰值；在政策出台之后，二手房成交量下滑显著，整体市场情绪迅速降温。截至四季度末，全市二手高端住宅资本值为 24,100 元 / 平方米，同比仅小幅上涨约 4.5%，涨幅较去年下降明显。
成都房价收入比有明显优势，人才吸引力不断增强
根据仲量联行 2018 年第四季度发布的《中国长租公寓市场白皮书》，在国内选取的六大城市中，成都的房价收入比最低。成都房价的高性价比让成都成为越来越多年轻人的落户首选，全国人才净流入率的排名全国第三 。


（非保税）物流仓储市场
新增供应放缓，空置率再次实现大幅降低
2018 年市场迎来 4 个物流园落成交付，使总体量增加约 34.0 万平方米。新入市项目主要是位于龙泉驿子市场的安博龙泉、嘉民龙泉二期；新都子市场的安博新都以及双流子市场的丰树双流项目。一方面，今年整体新增供应有所放缓，较 2017 年下降约 31.4 万平方米；另一方面，大部分项目在入市时已实现了较高的入驻水平，因此市场空置率并没有受到太大影响。2018 年成都优质物流仓储市场空置率录得 11.1%，同比下降 3.2 个百分点。
全国电商产业发展陆续催生大量市场需求
自 2017 年起，成都优质物流仓储市场需求持续旺盛。2018 年，成都净吸纳量实现 37.3 万平方米。其中电商租赁需求继续领跑，典型成交如：京东租赁安博龙泉约 13 万平方米。除此之外，汽配品牌仓储需求也在今年有所上涨，占总体市场约 16.2%，较去年上涨了约 6.1 个百分点。
租金方面，由于龙泉驿子市场的不断成熟，该区域租金呈现较大幅度上升，从而推动整体市场租金上扬，录得净有效租金 0.78 元 / 平方米 / 日，同比微幅上涨 1.3%。
2019 年新增供应将集中出现，市场租赁压力或显
部分预计 2018 交付项目遭遇延期，导致 2019 年市场将迎来供应高峰，新增面积约 97 万平方米。其中，新都子市场约占 28%，龙泉驿子市场约 26%，新津子市场约 22%；再加上京东自建库的入市，部分开发商将面临较大的租赁压力。在集中供应下，市场空置率将呈现一定程度的上升，部分区域也将因为较大的空置压力，而在租金上呈现一定优惠。
仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示：" 回顾 2018 年，基于办公楼市场持续降低的空置率，城市商业的高时尚度和活跃度等诸多先发优势，成都商业物业在 1.5 线城市中越发脱颖而出。伴随今年成都迈入 TOD 元年，城市交通高便捷度、城市功能的优化布局及其带动的城市片区开发，将有望带动城市生活方式的转变、商业物业的多元化升级及远期的市场焕新发展。"
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