买房一定不会再是最好的投资选择了

自由丶感觉

买房一定不再是最好的投资选择了，如果你是炒房者，我的建议是千万不能杠杆买房了，搞不好你就爆仓了。如果是刚需，可以稍微等等，目前调控正在进行，从一线城市到二线城市，房价都在不同程度的下调。
我们可以从几个方面去看看，分析下。
1. 几大房企开始控制，调整
（1）9 月底，万科在深圳举办了一次秋季例会，比较让人印象深刻的是，这家最受瞩目的这家中国最成功的房地产企业打起了 " 活下去 " 的标语。


难道房地产真的要出问题了？寒冬来了。
不过万科一直是比较奇葩的存在，一直在哭诉，俗话说会哭的孩子有奶喝，万科一定深信这点。今年 6 月份，万科就已经宣称要告别房地产。
所以万科深圳改名为，深圳万科发展有限公司。
（2）融创的孙宏斌倒也说过类似的话：
" 孙宏斌表示，今年就定了一个目标，就是控制风险降杠杆，让自己绝对安全，未来会控制买地节奏。
孙宏斌之所以这么说，是考虑到此次房地产调控的力度。" 此次调控的力度大于过去任何一次调控，过去是上有政策下有对策，这一次下面真没有对策了。而且，现在市场已经开始变化，第一是消费者对市场的预期发生变化，第二是大家从银行贷款更难。孙宏斌表示，从 2016 年 10 月份之后，融创再不从公开市场拿地，" 拿地价格过高是导致地产公司风险的主要原因 "。"
" 国内房地产调控政策短期不会放松，两年后房企业绩将因调控政策严重分化，并称公司已停止多元化发展。孙宏斌是 8 月 31 日在香港出席融创 2018 年中期业绩发布会时作出上述表态。他表示，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已改变市场购买预期。孙宏斌称，房企今年业绩表现都不错，因为账目反映出过去几年的销售业绩，在限价等调控政策下，行业未来两年业绩表现将严重分化。"
（3）碧桂园就更有意思了。
" 最近几日碧桂园运营中心召开了视频会议，会上传达了董事局主席杨国强的要求，即加强有效供贷，去化不佳、且正负零为负的项目考虑停工。此外，今年中期业绩会上，碧桂园首次明确提出 " 控速 "，同时进行策略调整，提出拿地更加精准，更加聚焦现有项目的运营。"
这是碧桂园的杨国强说出的话。
2. 货币化棚改收紧影响
货币化棚改政策收紧的巨大影响，可能超过很多人的想象。这个收紧是从今年 6 月份开始的：
国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限，之前签订的合同依旧有效，总行继续拨款，但是从 6 月份开始，所有的合同都要拿到总行去审批，过去执行的货币化拆迁安置方式，将改为实物安置为主。简单的说，拆迁不给钱了，而且拆迁也比较谨慎了。
2018 年 6 月 25 日，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。当日晚间，国开行新闻办公室回应 21 世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行提供的数据，截至 5 月末，开行今年发放棚改贷款 4369 亿元，有力支持了棚改续建及 2018 年 580 万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。
什么是货币化棚改？所谓货币化棚改就是区别实物化棚改，以前城中村拆迁给房子，现在是直接给钱，给到你满意为止，然后你拿着这个钱去买房。
让我们来看看这中间的逻辑：
地方政府从国开行拿到贷款 ---> 棚改迅速成功 --> 棚改户得到巨额安家费 ---> 巨额现金买房 ---> 新上市的商品房供不应求 ---> 房价上涨 ---> 房企继续拿地 ---> 棚改土地卖给房企 ---> 还国开行的贷款
完美！
对于每个人好像都很完美，有没有：
房企，赚到钱了。
棚改户，买到房了，可能手中还有很多现金；
地方政府，GDP 增长给力，棚改卖地还可以带来很多现金；
好像没人是亏钱的，等等，好像忘了什么，非棚改户呢？一个城市，能有机会拆迁的能有多少呢？那么由货币化棚改所引起的这样的连锁反应造成的后果就是，冲击了已有的房地产市场，使得房地产价格不断攀升。
后果，我相信，地方政府比谁都清楚，但是现在的情况是，可能我在这个地方执政就这么几年，先做出业绩再说，至于后面怎样，没人愿意去管了。
所以过去的 2016 年、2017 年，房价一直增长，原因一定有这方面的。
后果很严重，即，等到棚改的土地入市的时候，而房价又高企，谁还能承接得起这么高昂的房价。
现在叫停这个政策，我个人预计一年以后就会看到稍微大点的反应了，即在 2019 年的中期，就会看到一波很大的反应，届时房价应该会持续调整。
至于国开行如何去审核这个东西，可能到后面就要看国家如何去控制房地产市场了。
3. 贷款利率上浮，二套首付提高
根据融 360 最新发布的报告显示，今年 8 月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，达到 5.69%，环比上升 0.35%，同比上升 11.13%，为连续 20 个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策指向仍偏紧，未来房贷利率或保持低幅上涨。
以下数据来自融 360 大数据研究院，有兴趣的读者可以去官网自己 down 下来看下，我觉着有必须要仔细阅读。部分关键点我列出如下：




从全国首套房贷款平均利率走势来看，2018 年 8 月全国首套房贷款平均利率为 5.69%， 相当于基准利率 1.161 倍，环比 7 月上升 0.35%；同比去年 8 月首套房贷款平均利率 5.12%， 上升 11.13%。在融 360 监测的 35 个城市首套房贷款平均利率中本月最低值为上海 5.18%， 较上月上涨 2BP；最高值为武汉 6.35%，较上月持平。




可以确定的是，每一次贷款利率的上浮，都是伴随着严厉的调控。从贷款角度釜底抽薪，基本上是最有效的方式。
无论首套还是二套房，近一年来，都是增幅是显著的，不难发现，如果房价继续涨，贷款利率有可能会继续上涨，涨或者跌，或许幕后的推手你们不难发现。
4. 其他的原因，我就不多说了，但我认为前面几点是最重要的信号，无论是房企、政府、还有银行，所释放出来的都是调控调控再调控，而且现实情况一定程度的印证了这个事情，看看最近又有人出来要拉横幅了。
合肥的文一豪门金地，一期的时候价格 2 万多，现在二期降价销售，一期的业主已经开始拉横幅了：




去年买的时候可都是托人找关系买的啊，而且最主要的是要交一个茶座费，很多都是中介或者中间商收走了，20 万起，也就是说 20 万你才能买到一个买房的资格。
然而，今年这批人就出来拉横幅了。
有意思。
这点看，还是股民有素质，跌了 80%，也没见出来拉横幅，也不怪国家政府，也不闹开发商。倒是这些炒房投机客有意思，跌了就去退房，涨的时候也不见分点给大家？


上图是漳州市的维权，开盘 1.8 万，现价 1.2 万，业主又受不了。


这图是上市的浦东南郡。


这是景德镇。
你看到的都是表象，深层次的东西，各位必须有所思考，要知道这中间的原因是什么？
二套房首付提升，首套二套贷款利率都提升，取消货币化棚改，房价涨幅严重，二手房交易税收重重。这些是根本的原因。
而一些其他的诸如房产税、取消预售制等等也在不断的在市场发酵。
在房价高企的今天，在调控刚开始的现在，你是否还准备买房？如果你是刚需，我个人的建议，是从 2018 年的 5 月份，你等 1-2 年再买。如果你不是刚需，我不建议你炒房了，没有意义了，升值的空间被堵死了。你不妨拿一些资金去买指数基金，沪深 300、中证 500、中证红利都是不错的标的，甚至房地产股票都比房产要好。在未来，你一定会取得远远大于房价涨幅的收益。
让我们拭目以待。
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